Si hay una oferta de vivienda que no para de subir, en España en general y en la demarcación en particular, es la de uso turístico. Desde 2015 –el primer año en el que el Institut d’Estadística de Catalunya (Idescat) empezó a recoger los datos del Departament d’Empresa i Treball– la demarcación ha sumado un total de 18.774 viviendas de uso turístico. A razón de unas 2.300 por año, teniendo en cuenta que, según la misma fuente, a fecha 15 de septiembre hay 30.604 –24.695 en el Camp de Tarragona y 5.639 en las Terres de l‘Ebre–. La demarcación es la séptima en España en número de pisos de este tipo.
Si bien es cierto que la intensidad del aumento había disminuido con los años (de 2021 a 2022, la oferta se incrementó en 1.262 inmuebles), la subida entre 2022 y 2023 ha sido de 2.905 viviendas. Pese a que, por el momento, solo suponen un 5% del parque a nivel global, la afluencia de este tipo de alquileres es cada vez más notoria y los expertos insisten en la necesidad de regularlos –no prohibirlos completamente–.
Pero, ¿de qué estamos hablando realmente cuando nos referimos a un piso turístico? Básicamente, son casas que un propietario alquila por un tiempo que debe ser igual o inferior a 31 días, normalmente en verano. Este tipo de viviendas requieren una licencia de habitatge d’ús turístic (HUT) que debe ser otorgada por la Generalitat atendiendo a la normativa de cada ayuntamiento –si es que la tiene–.
La demarcación de Girona es, con diferencia, la que más concentra en Catalunya, con 45.028 alquileres de esta índole. En Barcelona, hay registrados 22.791 y, en Lleida, 4.271. En total, son 102.694 a lo largo y ancho del territorio catalán, 55.452 más –un 85,1%– que en 2015.
«Hay que adaptar la normativa general a cada municipio», Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
Por comarcas, en el Alt y el Baix Empordà, el Tarragonès, el Barcelonès y el Baix Camp es donde más pisos de este tipo hay: 15.702, 14.225, 12.027, 10.370 y 7.428 respectivamente. No obstante, si se analizan los establecimientos por habitante, la Vall d’Aran estaría en primer puesto, seguida de la Alta Ribagorça, el Alt y el Baix Empordà y el Pallars Sobirà. Baix Ebre, Tarragonès y Baix Camp están en séptima, octava y décima posición.
Barcelona es el municipio con más viviendas de uso turístico (9.472) y con más plazas (52.097). La siguen Salou, con 6.636 pisos y 36.498 plazas; Roses, con 4.771 establecimientos y 26.241 puestos; Cambrils, con 3.458 y 19.019, y Lloret de Mar, con 3.254 y 17.897.
«Hay una dinámica que se ha repetido últimamente y que ha hecho aumentar la oferta de alquileres vacacionales de este tipo: edificios que, históricamente, han sido ocupados por inquilinos que estaban alquilados, ahora son pisos turísticos; los propietarios esperaron a que vencieran los contratos y reformaron los inmuebles para dedicarlos al alquiler turístico en lugar de mantenerlos como arrendamientos permanentes», expone Manuel Sosa, abogado tarraconense, experto inmobiliario y administrador de fincas, quien apunta a la nueva regulación en materia de vivienda como la causante del aumento: «La poca seguridad jurídica puede provocar que los propietarios se hayan decantado por el alquiler turístico [regulado por otra normativa que no contempla la limitación de precios]».
«Apostamos por crear ordenanzas que regulen los derechos y las obligaciones de los propietarios», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
El director de estudios de la plataforma Pisos.com, Ferran Font, argumenta que «al no existir una legislación específica sobre esta cuestión en muchos municipios, el incremento de este mercado se acentúa porque, además, a pesar de que requiere de más inversión por parte del propietario, sale más rentable que otros tipos de alquiler, que, por otra parte, son más inciertos para algunos arrendadores». «Como resultado, pisos que podrían estar en el mercado convencional de alquiler no lo están», añade.
Sin embargo, Antonio Russo, doctor en Economia y profesor del Departament de Geografia de la URV, apunta que puede haber otros motivos: «No creo que la nueva ley haya incentivado la actitud especulativa de los propietarios; estos alquileres crecen porque te dan fácilmente la licencia y porque se han convertido en una forma muy popular de rentabilizar la propiedad».
¿Qué consecuencias tienen?
Certificado el incremento de oferta de estos inmuebles, la pregunta es cuáles pueden ser sus efectos en los ciudadanos, en un paisaje inmobiliario que destaca por la falta de oferta de alquileres de larga duración.
«Hay que analizar la situación antes de sacar cualquier conclusión sobre si los alquileres turísticos modifican el mercado, ya que hay otras causas que pueden afectar», comenta el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón. Precisamente, Russo ha participado en la elaboración de diferentes informes relacionados con el tema: «El crecimiento de los arrendamientos a corto plazo puede eliminar oportunidades residenciales y crea presión sobre los precios de los alquileres». «Esto termina por expulsar vecinos y los sustituye por propietarios que compran para alquilar», añade.
«El incremento de los alquileres a corto plazo puede eliminar oportunidades residenciales», Antonio Russo, doctor en Economia y profesor del Departament de Geografia de la URV
En Tarragona, la dimensión del fenómeno no se acentúa tanto como en capitales turísticas mundiales. Russo ha elaborado dos informes sobre la capital de la demarcación, uno en 2017 y otro en 2021. «En el primero, vimos que ya había una oferta destacada en algunos puntos como la Part Alta, el Eixample, la Mora, Llevant y Barris Marítims, y que había patrones que indicaban que esta oferta podía aumentar».
En el análisis de 2021, se observó que sí que había crecido: hasta un 40%. «Se han concentrado más pisos en menos propietarios», comenta Russo, quien añade que «en los últimos años, donde se ha incrementado más el precio de la vivienda es en la Part Alta, que es donde más han aumentado también las viviendas turísticas».
«Este tipo de pisos suelen ubicarse en las zonas más céntricas de las ciudades», expone Font. «En algunos barrios, representan hasta el 10% de la vivienda disponible», añade. En palabras de Simón, «es una dinámica que puede generar molestias a los vecinos por ruidos y demás conflictos que pueden darse».
«Los alquileres suben en todos lados, donde hay pisos turísticos y donde no los hay», Federació Catalana d’Apartaments Turístics
Russo argumenta que «también hay quien puede decirte que, si estos inmuebles no estuvieran dedicados al alquiler turístico, igual estarían vacíos». «Pero conviene constatar que, en la Part Alta, casi la totalidad de operaciones de reestructuración de vivienda que se han llevado a cabo en los últimos años han sido para habilitar fincas para alquileres de corto plazo; no se han abierto nuevas oportunidades para residentes», añade.
Este verano, la Federació Catalana d’Apartaments Turístics se desmarcó de los problemas de acceso a la vivienda: «Los alquileres suben en todos lados, en los municipios donde hay pisos turísticos, pero también donde no los hay». «La Administración debería ser mucho más proactiva en sus políticas de vivienda social y no traspasarnos la culpa a nosotros», expresaron desde la junta.
«Hay que regular»
«Existen dos formas de actuar en el ámbito municipal: una más intrusiva y otra que no lo es tanto», indica Simón. «Por una parte, pueden desarrollarse planes especiales urbanísticos que prohíban los pisos turísticos en algunas zonas, siempre que esté justificado por alguna razón que sea objetiva; por otra parte, puede ser más efectivo que una ordenanza municipal regule los derechos y obligaciones de los propietarios y establezca un régimen de inspección, de control y sancionador para impedir las viviendas turísticas ilegales», especifica.
En la misma línea, Sosa opina que «sí que debería haber una ordenanza municipal para adaptar la normativa general autonómica a cada municipio, ya que no es lo mismo regular en Salou o Cambrils que hacerlo en Tarragona o Altafulla». «La regulación puede impedir que los cascos antiguos de pueblos y ciudades estén repletos de estas viviendas, hay que saber poner límites», añade.
La proliferación de pisos turísticos es una evidencia en todo el territorio. Los expertos exponen que, aunque sea una dinámica que puede sacar al mercado inmuebles que, de otra forma, estarían vacíos, debe haber una regulación para que este crecimiento no se descontrole –como parece que ya ha empezado a pasar en algunos puntos de la capital de la demarcación, como la Part Alta–.