La nueva Ley de Vivienda amenaza con sacar del mercado del alquiler casi 3.000 inmuebles solo en Tarragona capital. Es la estimación de un estudio elaborado por Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra, que le pone cifras a lo que vienen alertando expertos del mundo inmobiliario: los topes a los alquileres van a hacer que una parte de los pisos se vayan a la compraventa o al alquiler temporal o turístico, en busca de mayores rentabilidades.
El impacto en TGN sería mucho mayor que en otros municipios: perdería un 20,5% de su actual oferta, bastante más que la media en España (11,7%). La principal merma procede de casas cuyo empleo en el alquiler cambiaría hacia otros usos, quizás más provechosos. Sería un 10,8%, lo que hará perder, según estos cálculos, 1.538 viviendas.
La otra gran afectación viene de los dueños que optarán por vender su propiedad antes que brindarla en arrendamiento. Ahí la pérdida se sitúa en un 9,7% y se traduce en 1.372 viviendas menos.
En global, el informe ubica el decremento de oferta en 2.910 casas o pisos, un sustancioso dato frente a la cifra de 14.195 pisos alquilados que contabiliza el informe en la ciudad.
«La nueva ley impactará aún más en la reducción de la oferta disponible», indica Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa
El estudio reconoce que «el límite a las rentas en las zonas tensionadas (22%) y la inseguridad jurídica (66,3%) podrían llevar a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio». En España eso «supondría la desaparición de más 108.500 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, la oferta de alquiler se reduciría un 11,7% a nivel nacional».
Ley en vigor pero no desplegada
Aunque la ley, aprobada a finales de mayo, está en vigor, sus efectos aún no se han desplegado. Sin embargo, algunos ya notan su influencia. «La afectación ya existe y el impacto desde hace meses es negativo, de reducción de stock, y eso está afectando al equilibrio, sobre todo en las grandes capitales, allí donde se concentra la demanda», indica Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com. Font, como otras voces, señala que «cada vez hay más propietarios que prefieren pasar del alquiler a la compraventa o al turístico». Los expertos reconocen que, aunque la norma pueda tener buena intención a la hora de contener unos precios disparados, a la práctica generará una repercusión perniciosa, también para los inquilinos que busquen sitio para vivir.
Lázaro Cubero, director de análisis del grupo Tecnocasa, remarca que la oferta de viviendas en alquiler se está reduciendo en los últimos años y que la nueva Ley de Vivienda impactará aún más en la reducción de la oferta disponible.
La Cambra de la Propietat Urbana ya nota los efectos en una contracción de la oferta
La Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona es uno de los entes que más en contra se ha posicionado al respecto. Y también nota efectos. «Ya lo estamos viendo. Nos entran pisos para ventas en lugar de para el alquiler, fruto del incremento de costes inherentes a la financiación. Algunos de los propietarios, al tener que asumir más gastos, salen del alquiler», indica Héctor Ruana, el gerente de la Cambra.
La derivada de las hipotecas
También influye en este contexto la subida de las hipotecas. Ruana pone un ejemplo: «Un dueño tiene un piso en Sant Salvador con una renta de 400 euros del piso que tenía alquilado. Él estaba pagando una hipoteca por ese inmueble de unos 300 euros, que ahora le ha subido a 500. Eso significa que con lo que cobra de alquiler no tiene suficiente para financiar el coste de la hipoteca. Y por eso se plantea la venta».
Ruana añade que «hemos tenido ya varias consultas sobre la situación de indefensión que puede generar el hecho de considerar gran tenedor a quien tenga cinco viviendas en lugar de diez, algo que es un poco más habitual». El responsable de la Cambra indica que «el 70% de propietarios manifiestan su voluntad de replantear su relación con el mercado de la vivienda» y ya se está percibiendo una «contracción del mercado».
La Càtedra Unesco d’Habitatge de la URV también se ha opuesto frontalmente, de la mano del catedrático Sergio Nasarre. Nasarre indica que «está demostrado que el control de rentas no ha tenido nunca efectos positivos. Es una norma hecha sin base científica». Nasarre cree que la ley «va a provocar la retirada de los mejores pisos del mercado y va a fomentar el mercado negro».
«Si a un dueño le suben la hipoteca pero él no puede subir el alquiler, no le salen las cuentas y opta por vender», reconoce Héctor Ruana, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona
Joan Boronat, agente inmobiliario en Tarragona, explica dónde estará la clave de esta reducción del parque de arrendamiento ante un alquiler tradicional cada vez menos atractivo: «Los propietarios buscarán rentabilizar sus pisos. Si la ley no se lo permite, harán un contrato temporal, turístico o lo pondrán en venta».
Abaratamiento y desigualdad
Sí que se producirá un abaratamiento, pero con matices. «Puede ser que los precios bajen –continúa Boronat– pero habrá menos oferta. No se favorecerá la inserción de vulnerables. Un piso de 1.000 euros lo bajas a 600. Competirán los que tienen más recursos pero también los de menos. El dueño se lo dará al que le ofrezca más garantías. Para el inquilino con una buena nómina, es bueno... si encuentra piso, algo cada vez más difícil. La gente sin recursos seguirá sin acceder».
Ruana admite que «debería ser una ley buena para la sociedad, pero una vez releída, ves que no es así, que tendrá efectos contrarios a los que propugna, ya que lo que necesita el mercado del alquiler es seguridad jurídica».
«La afectación existe desde hace meses. Hay una reducción del stock», admite Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com
Igual que Boronat, el gerente de la Cambra piensa que «si hay topes, la oferta se reduce, y como existe más demanda, el propietario podrá seleccionar al inquilino y esa elección va a ir siempre hacia perfiles de más solvencia en detrimento de los que tienen menos». El resultado es que habrá un perfil medio que sí se podrá beneficiar de esas rentas topadas, pero no los más vulnerables.
El estudio de Tecnocasa y la UPF concluye que «un 7,7% de los propietarios se plantea la venta de la vivienda, mientras que un 4% baraja otras opciones como, por ejemplo, el arrendamiento para uso distinto al de vivienda», como alquiler turístico. Otros informes de Pisos.com o de Idealista señalan que ha habido un incremento en la oferta de habitaciones compartidas.
Cuenta atrás para topar los precios en 12 municipios tarraconenses
Será cuestión de días que la Generalitat publique la memoria definitiva de la aplicación en Catalunya de la Ley de la Vivienda. Será la primera comunidad que aplique los topes de precios, uno de los puntos que permite la nueva norma aprobada en España y que las autonomías deben desplegar. El Govern ha sido veloz en su elaboración, a pesar de la intensa oposición mostrada por diferentes sectores.
El proceso arrancó en junio con la identificación de hasta 140 municipios catalanes como «zonas tensionadas» en el acceso a la vivienda. Se trata de poblaciones donde se ha diagnosticado una oferta insuficiente de alquiler asequible y que cumplen con los requisitos que marca la ley para implementar la contención de rentas.
Los municipios afectados son los más importantes y poblados tanto del Camp de Tarragona como de las Terres de l’Ebre, donde hay 12. Algunos están en el ‘top ten’ de los más habitados, como Tarragona, Reus, El Vendrell, Valls, Salou, Cambrils, Amposta y Tortosa. A ellos se añaden otros núcleos grandes como Torredembarra y La Canonja pero también pequeños como Móra la Nova y Falset. En ellos viven 454.890 personas, el 55% de la población de la provincia.
La Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona fue uno de los más de 50 entes que alegaron para parar el proceso, de momento sin éxito. Se plantea recurrir a la justicia, mediante un contencioso administrativo.