El nuevo análisis del mercado de alquiler de viviendas de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona sitúa el precio medio en el enésimo récord: el arrendamiento de un piso en la capital se ubica en los 641 euros, la cifra más alta de la serie histórica. Es el dato relativo al segundo trimestre de este 2023, y un aumento de casi el 9% en relación al último año.
Acceder a un piso de alquiler es ahora 150 euros más caro que en 2018. «La tendencia durante los últimos cinco años y medio es claramente alcista», diagnostica el informe. El estudio indica que los precios son «crecientes» en todos los distritos de la ciudad.
Una de las conclusiones más llamativas es que los precios se encarecen más en la periferia como los barrios de Ponent que en el centro. «Los incrementos relativos más importantes de los alquileres durante el periodo 2022-2023 han sido curiosamente en los barrios de Ponent y Sant Salvador, los que tienen rentas más bajas», añade el trabajo.
Es decir, los Eixamples, el centro de TGN o Llevant siguen teniendo, con diferencia, las tarifas más elevadas, pero es en las zonas de menos renta y nivel socioeconómico donde los alquileres se están disparando más. En el análisis de este último año, los precios se han elevado en Sant Salvador un 15,5% y en Ponent un 10,8%, superando la evolución del Eixample Nord (7,8%), la de SPiSP y Llevant (5%) o la del Eixample Sud y Joan XXIII (5,8%), un ámbito con especial demanda.
El alquiler medio en Tarragona se ha situado en 641 euros en el segundo trimestre, un 8,7% más que hace un año
De hecho, esta zona de crecimiento urbanístico y vivienda nueva se ha convertido este año en la más cara, con 705 euros de media por vivienda, desbancando al centro e incluso superando a Sant Pere i Sant Pau y el distrito de Llevant. ¿Pero qué está ocurriendo en los barrios tradicionalmente más obreros y con pisos que siempre han sido más accesibles? Héctor Ruana, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona, ofrece una explicación: «Nos encontramos con viviendas de gama baja ubicadas en barrios con un deterioro importante del parque. Para poder poner estos pisos en el mercado hay que hacer inversiones, a veces más pequeñas y otras más grandes. La inversión muchas veces no es viable, porque es grande en relación a la renta y entonces al propietario le cuesta recuperar el valor. Entonces, esos pisos quedan fuera de mercado».
«En zonas de gamas más bajas hay pisos que salen del mercado del alquiler y eso eleva los precios del resto», sostiene Héctor Ruana, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona
Por tanto, se produce una reducción de la oferta que eleva los precios en concreto en esa zona. Pero aún hay más factores, como explica Ruana: «La actual ley en materia de alquiler da una protección alta al inquilino, de forma que muchos dueños deciden no alquilar por ese exceso de proteccionismo, porque en el momento en que haya algún problema de impago quizás se tarde mucho tiempo en recuperar la vivienda».
Si el piso sale al mercado, al tener tras de sí una reforma hecha, también lo hará con un precio más elevado. «Muchas veces los precios suben porque hay más riesgo en las operaciones», indica Ruana.
Pisos que salen del mercado
Confluyen, pues, diversos factores que terminan por complicar el acceso a la vivienda también en aquellos enclaves con precios más bajos. «Ese proteccionismo hacia el inquilino va en detrimento del propietario, al restarle derechos, y llega un momento en el que esa vivienda pasa a estar a la venta y no de alquiler. Si hay menos oferta de pisos en una zona, el precio sube», añade el gerente.
Otra comparativa, en este caso de índices anuales entre 2018 y 2023, sitúa a la Part Alta como la zona con más encarecimiento (29,5%) y a continuación vuelven a aparecer Sant Salvador (28,1%) y Ponent (27,5%), por delante de Eixamples y del resto de barrios.
En el último año, los precios subieron un 15,5% en Sant Salvador, el barrio donde más se han encarecido, por delante de Ponent (10,8%)
El Eixample Sud, toda la zona de crecimiento en el entorno de la Plaça de les Corts Catalanes y hacia Joan XXIII, se ha convertido en la zona más prohibitiva. «El hecho de que también sea vivienda nueva encarece los precios», apunta Ruana. El informe concluye que «el mercado de alquiler en Tarragona está perdiendo dinamismo, baja la contratación y suben los precios, lo que denota un exceso de la demanda sobre la oferta existente». Se trata de una situación que evidencia «la dificultad de muchas personas para encontrar un hogar para vivir, especialmente en familias con poca capacidad económica».
Los contratos de más de 700 euros al mes crecen un 40% en Tarragona
Los alquileres ubicados en la franja de 700 a 900 euros se han disparado casi un 40% en Tarragona entre 2018 y 2022. Han pasado de 429 a 599. También hay un incremento en aquellos arrendamientos aún más costosos, los que sobrepasan los 900 euros al mes. Han pasado de 136 a 156, una subida del 15%.
El informe de la Cambra analiza el número de contratos agrupados por tramos de renta. «Se puede apreciar una más que significativa bajada en los contratos firmados con rentas inferiores a 500 euros. Se han reducido a más de la mitad», explica el diagnóstico.
Así, los alquileres de menos de 300 euros se han desplomado un 62% y los de la horquilla de 300 a 500 firman un descenso también muy abultado, del 51%. Algo menos, del 14%, es el retroceso en el segmento que oscila de los 500 a 700.
Los alquileres más baratos se han desplomado en los últimos años
En resumen: cada vez hay más firmas en las franjas caras de alquileres y menos en las asequibles. «Este descenso es debido al hecho de que, de forma natural, el incremento de los precios implica menos contratos en esta franja. A la vez, el riesgo asociado a estas operaciones de alquileres es a menudo muy alto, y eso dificulta la entrada o propicia la salida del mercado de alquiler de estas viviendas», expone la Cambra.
Son problemas denunciados reiteradamente no solo por el ente tarraconense, sino también por propietarios y expertos inmobiliarios. La Cambra también realiza propuestas, que tienen que ver básicamente con «implementar políticas efectivas para favorecer el incremento de la oferta de vivienda en alquiler». Reclama «mejorar la seguridad jurídica ante incumplimientos de las condiciones legales establecidas en los contratos», además de «establecer incentivos fiscales a los alquileres» y «garantizar el pago de las rentas de las personas con capacidades económicas bajas».
Otra de las medidas es establecer líneas de ayudas para la rehabilitación de viviendas condicionadas a su incorporación al mercado de arrendamiento.
La Cambra de la Propietat también pide «estudiar las necesidades de viviendas sociales en Tarragona, determinar el parque necesario, asignar los recursos y diseñar la estrategia más efectiva y sostenible que permita tener un parque de vivienda protegida para las personas con menos recursos».