El panorama habitacional en Tarragona –igual que en el resto del Estado– es complejo: en total, hay 554.579 viviendas, 87.906 de las cuales están vacías, según el Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE). Más o menos un 7,4% de los inmuebles que están inhabitados son de grandes tenedores –aquellos que amasan más de diez casas en propiedad, según la definición de ‘gran tenedor’ previa a la nueva ley de vivienda–. Por otra parte, hay 95.713 casas cuyo uso es de entre uno y tres meses, tal y como reflejan los cálculos del INE.
Mientras tanto, el precio del alquiler en Tarragona –de 8,8 euros por metro cuadrado– es el más alto desde julio de 2008, cuando llegó a los 9,5 euros por metro cuadrado, comparando los datos del portal Idealista. De hecho, lo más barato que puede encontrarse en la capital es un piso de 40 metros cuadrados por 450 euros al mes.
«Existen muchos solares y casas viejas que podrían rehabilitarse», Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
Por si fuera poco, durante septiembre, el Euríbor superó el 4,2%, algo que no pasaba desde 2008. Esto significa que las hipotecas variables en Tarragona, por norma general, se encarecerían en más de 160 euros si fueran revisadas este mes. El precio del metro cuadrado de una vivienda está en 1.500 euros en septiembre, el mayor registro desde agosto de 2012. Además, Tarragona es el territorio catalán donde más está creciendo este dato últimamente.
Por consiguiente, la cantidad de hipotecas constituidas en la demarcación cae y la cancelación de préstamos ha experimentado un aumento. «Estamos en un momento complicado porque todo ha subido y la economía está enfriándose, lo que genera incertidumbre», expone el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Tarragonès, Diego Reyes. «La creación de viviendas se ha estancado por este motivo», añade.
«Estamos en un momento difícil porque los precios suben y la economía está enfriándose», Diego Reyes, presidente de la Asociación de Promotores del Tarragonès
El director de estudios de la plataforma Pisos.com, Ferran Font, expone que «actualmente, está viviéndose un proceso de desaceleración del mercado inmobiliario: caen compraventas y caen hipotecas, pero no cae el precio precisamente por la falta de oferta existente». «Es una falta de oferta que se arrastra desde hace una década», añade.
La situación no es la más apetecible para lanzarse a comprar o alquilar. Un reciente estudio de la tasadora UVE Valoraciones refleja en números el estado del parque inmobiliario en la demarcación de Tarragona: la tasa de viviendas en las que vive alguien –al menos quince días al año– es del 85,8%.
Construir no es la única vía para generar oferta y los expertos insisten en rehabilitar edificios
Es un dato que, de entrada, puede parecer que está dentro de una normalidad relativa, teniendo en cuenta el estado del resto de demarcaciones: en trece territorios de España faltan viviendas. «No estamos tan mal como Barcelona o Baleares, por ejemplo, o tan bien como Ourense, que es el territorio con más superávit de España», afirma el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón. «No obstante, es un dato que hay que contextualizar porque, por ejemplo, es muy difícil saber a ciencia cierta sin un piso está vacío o no», añade.
El informe apunta a que, en Tarragona, existe un supuesto superávit de 16.484 inmuebles, pero especifica una puntualización: «En las zonas con más actividad turística, los superávits calculados podrían no serlo y los déficits podrían ser mayores». «No sería correcto utilizar este dato para decir ‘pues ya no hay que construir más’», insiste Simón.
«En los últimos diez años, se ha construido bastante poco», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
«La dificultad de calcular las viviendas que realmente se usan por los turistas (...) puede estar ocultando un número significativo de viviendas secundarias que han vuelto a utilizarse una vez levantadas las restricciones por la pandemia; probablemente más acentuado, si cabe, en los sitios con alta demanda de no residentes», concreta el estudio.
Esto constreñiría aún más la oferta, ya que es posible que se hayan contabilizado como pisos vacíos algunas segundas residencias de extranjeros que, por las restricciones pandémicas, no tuvieron uso durante unos meses determinados, una posibilidad que coge aún más fuerza si se tiene en cuenta que Tarragona es la novena demarcación donde los extranjeros compran más inmuebles: 2.231 de las 15.780 operaciones efectuadas –un 14,71%–.
Otro apunte que puede condicionar este superávit que señala el informe es el stock de casas nuevas sin vender. Según el último balance del Ministerio, la demarcación cerró el año 2022 con 10.614 pisos en sus excedentes. Es un dato que, progresivamente, va reduciéndose, pese a que siempre queda un remanente al que es imposible dar salida, ya que una parte está inacabada y se levantó en zonas poco atractivas, especialmente en puntos aislados del Delta, de la costa y del interior.
«Existe un consenso respecto a que hay que generar más viviendas, en especial de alquiler y de protección oficial», Ferran Font, experto inmobiliario y director de estudios de Pisos.com
Lugares en los que se construyó y ni siquiera llegó a haber una gran demanda. Con lo cual, parte de la oferta que a priori está disponible podría o bien pertenecer a extranjeros que no utilizaron su segunda residencia en 2020 o bien estar situada en lugares poco propensos a la compraventa.
Entre 2015 y 2020 –últimos datos disponibles del INE– Tarragona sumó un total de 6.700 hogares nuevos, pero tan solo se finalizaron 4.354 viviendas. El estudio La demanda d’habitatge. Quo vadis?, publicado este año por el Centre d’Estudis Demogràfics (CED) de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), radiografía el conjunto de Catalunya: «Los problemas de vivienda no solo serán de accesibilidad, sino también de disponibilidad».
Mientras que la demanda es incierta y responde a ciclos económicos y migratorios –por la alta edad de emancipación de los jóvenes–, la oferta no sigue el mismo patrón. «Actualmente, oferta y demanda están desconectadas (...) pueden acumularse déficits y surgir necesidades de vivienda insatisfechas por primera vez en cincuenta años», apunta el informe del CED.
Un estudio de la UAB indica que, si la dinámica persiste, pueden generarse déficits
¿La solución? O bien un ajuste a la baja de la demanda o bien a través de la aparición de alternativas residenciales junto a la acción de la administración. En palabras de Simón, «en los últimos diez años, se ha construido poco». Font, por su parte, reafirma que «existe un consenso respecto a que hay que generar más viviendas, en especial de alquiler y de protección oficial».
¿Cómo aumentar la oferta?
¿Cuáles serían, pues, algunas de estas «soluciones»? Simón expone que «no solo se potencia la oferta construyendo, sino que también puede actuarse en el parque que ya existe». En este sentido, Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas tarraconense, «existen numerosos solares y casas viejas y deshabitadas que podrían rehabilitarse y utilizarse para incrementar la oferta». «La rehabilitación es una de las mejores opciones ante la falta de suelo», añade.
En segundo lugar, «la reconversión de oficinas antiguas en pisos ha permitido aumentar el parque residencial en algunas ciudades» y, por otra parte, «muchas plantas bajas que se reservaron o construyeron para ser locales comerciales, situados en zonas del extrarradio, están reconvirtiéndose en domicilios», expresa Sosa. Según Reyes, «la Administración debería intervenir menos y producir más inmuebles». «Con una mayor cantidad de suelo, habría más competencia y eso ayudaría a bajar los precios», añade.
Se construye poco desde la crisis y los precios alcanzan cotas cada vez más altas, lo que deriva en la imposibilidad de muchas personas de acceder a un techo.
«Pueden acumularse déficits de vivienda por primera vez en cincuenta años», La demanda d’habitatge. Quo vadis?
El dato
Las okupaciones caen un 11,3%
Catalunya registró, entre enero y mayo de 2023, un total de 2.789 hechos conocidos por okupación ilegal de inmuebles. Son un 11,3% menos que los 3.147 del mismo período de 2022. Se incluyen en esta estadística el allanamiento de morada y la usurpación del derecho de uso de un inmueble.
El precio de la vivienda
Provincia Variación trimestral en el tercer trimestre de 2023
Santa Cruz de Tenerife 11,5%
Cuenca 11,1%
Soria 6,1%
Teruel 5,2%
Málaga 3,9%
Tarragona 3,5%
La Rioja 2,4%
Girona 2,2%
Segovia 2,2%
Las Palmas 2,2%
Castellón 2,1%
Valladolid 2%
Ávila 1,9%
Gipuzkoa 1,8%
Albacete 1,6%
Madrid 1,3%
Granada 1,3%
Alicante 1,1%
Sevilla 1,1%
Pontevedra 1%
Cádiz 1%
Murcia 1%
Bizkaia 0,8%
Asturias 0,8%
Ourense 0,7%
Valencia 0,7%
Zaragoza 0,6%
Palencia 0,4%
Lugo 0,3%
A Coruña 0,3%
Salamanca 0,2%
Guadalajara 0,2%
Lleida 0,1%
Huesca 0,1%
Córdoba -0,2%
Cantabria -0,3%
Huelva -0,3%
Burgos -0,4%
Navarra -0,5%
Illes Balears -0,7%
Almería -1%
Cáceres -1%
Barcelona -1,2%
Zamora -1,2%
Álava -1,4%
Toledo -1,4%
León -1,5%
Jaén -2,1%
Badajoz -2,3%
Ciudad Real -4,1%