El comprador extranjero está dándose más caprichos que nunca en España en forma de viviendas. El 13,75% del total de compraventas que se llevaron a cabo en 2022 en el país ya corrió a su cargo: de 646.241 operaciones, 88.858 fueron realizadas por extranjeros. En todo el conjunto, británicos, alemanes y franceses fueron los que más compraron.
La demarcación de Tarragona es, en porcentaje, la novena en la que más inmuebles se adjudicó el cliente extranjero: unas 2.231 de las 15.780 operaciones llevadas a cabo en total, lo que supone un 14,71%. Aquí, los compradores mayoritarios provienen de Francia, de Rumanía y de Marruecos. Las adquisiciones corresponden tanto a primeras como a segundas residencias, y –la mayoría– responden a una dinámica por la que la propiedad está empezando a concentrarse en aquellos con más poder adquisitivo.
«Hay ucranianos que han comprado para que su dinero esté en un bien seguro, lejos de la guerra», Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
El primer puesto de la lista lo ocupa, históricamente, la demarcación de Alicante, donde casi el 42% de compras de casas que se efectúan corren a cargo de turistas extranjeros que buscan una segunda residencia. En la zona, priman los visitantes del Reino Unido, Bélgica y los Países Bajos.
Santa Cruz de Tenerife es el segundo territorio español preferido por los extranjeros, que son los responsables del 34,95% de compras de viviendas. De cerca siguen las Islas Baleares (34,38%), Málaga (33,48%), Girona (28,21%), Las Palmas (22,55%), Murcia (19,09%) y Almería (18,69%), que preceden a Tarragona.
«La dificultad para acceder a hipotecas puede provocar que la propiedad se potencie en aquellos con mayor poder adquisitivo», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
Todas son destinaciones de costa, que históricamente han sido un polo de atracción para visitantes internacionales. La pandemia ha potenciado una evolución que ya venía siendo creciente desde hace años. 2012 fue el primero en el que el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España empezó a desagregar los datos por demarcaciones territoriales. Ese mismo año, los extranjeros realizaron en Tarragona 542 de las 7.091 compraventas totales (un 7,65%). La estadística fue aumentando hasta 2017, cuando el porcentaje ascendió hasta el 14,45%. Desde entonces, el dato fue descendiendo hasta 2022. El pasado año, el número de compraventas realizadas por parte de extranjeros alcanzó su particular pico desde que se tienen datos.
Hay dos tipos de cliente: el que busca una casa de verano y el que ya se ha asentado y trabaja aquí
Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario, expresa que conviene diferenciar dos tipos de cliente extranjero que adquiere viviendas en la demarcación de Tarragona: «Por una parte, hay un grupo que compra casas como residencia o para invertir; son construcciones que suelen superar los 250.000 euros y que o bien se destinan a las temporadas vacacionales o a personas ya establecidas aquí». «En la costa tarraconense, los franceses son los que más compran por conocer la zona, pero también hay holandeses, belgas... Los británicos apuestan más por la costa levantina y por Alicante, mientras que los alemanes se van hacia las Islas Baleares», añade.
El público andorrano es también un habitual de las compras de inmuebles en la demarcación. En palabras de Sosa, «no son muchos, cuantitativamente hablando, pero la mayoría tienen buenas segundas residencias en la costa catalana y, especialmente, en la costa tarraconense».
El conflicto bélico entre Rusia y Ucrania ya ha provocado que algunos ucranianos se hayan sumado a la compra. «Es una forma de colocar parte de su dinero en un bien seguro, lejos de la guerra», apunta Sosa. También hay polacos que se han lanzado a la inversión en municipios costeros, especialmente en Salou, para transformar los inmuebles en pisos turísticos en alquiler. Por otra parte, el comprador ruso, antes muy potente y que se hacía con chalés de lujo y alto standing en la costa, ha desaparecido debido a las sanciones provocadas por la guerra.
«Tarragona es atractiva porque combina bien el polo industrial y el turístico», César García Calatayud, tesorero del COAPI de Tarragona
«La demarcación de Tarragona combina bastante bien el polo industrial que tiene con el sector turístico, por ello, es un territorio atractivo para la compra», argumenta el tesorero del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Tarragona, César García Calatayud. «Hay una gran cantidad de personas de la tercera edad que buscan sol, playa y tranquilidad, y que están a dos horas en avión de su país», añade.
En este sentido, el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón, indica que «desde la burbuja, el acceso al crédito hipotecario se ha dificultado mucho; se ha apostado por el alquiler y por eso se ha causado esta situación». Desde la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, acceder a una hipoteca es una misión de altas complicaciones. «Estas dificultades pueden provocar que, progresivamente, la vivienda en propiedad se concentre en aquellos con mayor poder adquisitivo», apunta Simón. Asimismo, el responsable de desarrollo de la red de asesores inmobiliarios independientes iad España, Esteve García-Ossorio, indica que «el valor del m² en Tarragona está entre un 25% y un 30% por debajo de su máximo histórico, lo que ofrece unos precios interesantes al comprador de fuera».
«El comprador busca espacios naturales que no tenga en su país y prioriza una buena comunicación», Esteve García-Ossorio, responsable de desarrollo de la red de asesores iad España
Los trabajadores emigrantes
El otro gran grupo de extranjeros que operan en la demarcación son aquellos que se han establecido laboralmente en España y han formado aquí su familia. En este caso, sobre todo, se trata de personas de nacionalidad marroquí, rumana o de América del Sur. Según Sosa, «en este segmento, es habitual la adquisición de viviendas de segunda mano a precios asequibles, procedentes de propietarios que se han trasladado a otra zona». «Son construcciones que no suelen llegar a los 100.000 euros y que están situadas en los barrios de las afueras de las ciudades, como pueden ser Sant Pere i Sant Pau, Sant Salvador, Torreforta o Bonavista; así, los compradores pueden dejar de vivir de alquiler», añade.
Los extranjeros están adquiriendo más inmuebles que nunca y más caros que nunca. ¿Por qué? La ubicación de la costa tarraconense y su calidad de visa es un motivo de peso para que muchos establezcan aquí su segunda residencia. Por otra parte, están los que se han asentado laboral y familiarmente aquí, que se lanzan a la compra de pisos más humildes para dejar de vivir de alquiler.