Comprar una casa a tocateja, con los ahorros acumulados y sin ayuda financiera. La opción no es tan descabellada como pueda parecer. Casi un 40% de las viviendas en Tarragona se compran así, al contado, sin apoyos bancarios. La tendencia va en aumento ante la subida de los tipos y el cada vez más complicado acceso al dinero. El ritmo de compraventas batió récords en 2022, en cierta forma en línea con el boom de la burbuja pero con muchas menos hipotecas firmadas que en la fiebre del ladrillo y, por tanto, con menos carácter especulativo que el ciclo anterior.
Entrando en cifras: el año pasado se firmaron 15.780 operaciones de compraventa en las comarcas tarraconenses. De ellas, 9.695, el 61,5%, fueron con hipoteca, pero 6.085, el 38,5%, se rubricaron sin una mediación financiera. En 2020, la proporción de operaciones realizadas sin financiación de entidades era menor, del 35%. Y la diferencia es más acusada aún si se compara con los años finales del boom que reventó en 2008. «En aquellos años había más hipotecas que compraventas. Se daban préstamos a perfiles menos cualitativos y por un valor superior al de la tasación del inmueble», explica Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com.
«La compra al contado se da más cuando es más difícil acceder al dinero», asegura Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
Los datos de 2007, en plena cresta de la ola, son elocuentes e ilustran el cambio: hubo 18.269 compraventas de viviendas en la provincia y la friolera de 28.967 hipotecas de inmuebles, según los datos del INE. «En esa época había créditos al consumo y había rehipotecas de la vivienda. El inmueble era un activo que se iba rehipotecando para otras cosas. De hecho, ese tipo de práctica fue una de las claves del estallido de la burbuja», indica Font. También se daban casuísticas en las que alguien pedía préstamos a los bancos poniendo como garantía al patrimonio inmobiliario.
Un 15% de los compradores de vivienda en Tarragona fueron extranjeros. Este perfil es más dado a realizar el pago a tocateja
En la actualidad ha aflorado un comprador de vivienda que no necesita hipoteca, una opción ahora ya no tan deseable debido al encarecimiento de los últimos meses para contrarrestar a la desbocada inflación. «Hace un año los tipos estaban aún en negativo y ahora es muy distinto. Por entonces el crédito estaba barato y la situación se ha dado la vuelta como un calcetín. Ahora está sobre el 3% y la previsión es que haya un par de subidas más del Euríbor, así que si hay la posibilidad, una opción interesante es no tener que pedir ayuda financiera», explica Ferran Font.
«La hipoteca antes era el 70%
Este experto ve incidencia de la subida de tipos. «Cuando haces la comparación, llevamos tres meses en que las hipotecas han pasado de representar el 70% de las operaciones a un 60%. Hace un año, por ejemplo, estaban por encima del 75% respecto al total de venta de viviendas. Se está optando por otra vía, también porque es probable que las hipotecas se sigan encareciendo en el futuro», concede Font.
Las hipotecas crecen a rebufo del buen momento inmobiliario actual pero también lo hacen las compras al contado. En 2022 se adquirieron en las comarcas tarraconenses 6.085 casas y pisos por esa vía, un 10,7% más que los de 2021 (5.495) y un 26% más en relación con 2019 (4.828).
«Los tipos están subiendo, así que una opción interesante, para el que puede, es no pedir hipoteca», sostiene Ferran Font, director de estudios de Pisos.com
Pero como nada tiene un efecto inmediato, la inercia se verá todavía más en los próximos meses. «Cuanto más suben los intereses, más pagos al contado hay», indica Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores inmobiliarios del Tarragonès.
Pero no solo influye el encarecimiento de los préstamos. Hay otra variable en juego. «La rentabilidad del dinero a plazos es muy baja. Entonces mucha gente piensa que, en lugar de pagar más intereses, optan por abonar al contado, siempre que tengas el dinero. De alguna forma, en lugar de tener el dinero en el banco, parásito, lo depositas en la compra», apunta Reyes.
El ahorro de la pandemia
Así pues, ha surgido el perfil de un particular, con dinero ahorrado, que ante el escaso atractivo retributivo de los depósitos bancarios prefiere comprar una vivienda. Eso le abre la opción, además, de sacar rentabilidad alquilándola. El alza de los precios del arrendamiento es también una tentación. «Para algunos es mejor invertir en un inmueble que se va a ir revalorizando y así, como mínimo, el dinero no está parado, devaluándose por la inflación», añade Font.
«Cuanto más suben los intereses, más pagos al contado hay», admite Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores del Tarragonès
Manuel Sosa, abogado en Tarragona y experto inmobiliario, cree que «se trata de un fenómeno que se va dando cíclicamente», «cuando los préstamos se endurecen y es más difícil acceder al dinero».
Sosa detecta «una cierta influencia del dinero ahorrado durante muchos tramos de la pandemia por una parte de la ciudadanía», aunque matiza sobre la rentabilidad financiera: «Ahora algunos bancos están empezando a dar el 3 o el 4% por los depósitos pero durante mucho tiempo la cantidad tendía a cero, y por eso invertir en vivienda era más atractivo».
El sector inmobiliario cree que la tendencia aumentará durante los próximos meses
Para Font, «el ahorro por el dinero que no se gastó en los años de más restricciones de la pandemia se ha movilizado en las transacciones de 2022 y de alguna forma se ha ido agotando ya».
Evidentemente, no todo el mundo puede comprar un piso de 80.000, 100.000 o 200.000 euros sin el sostén financiero. «Hablamos de alguien que dispone de un capital inicial, o de personas que venden un inmueble para comprar otro, un movimiento que es bastante habitual. Evidentemente no entra ahí esa figura del joven que se emancipa, ya sea solo o en pareja», aclara Font desde Pisos.com.
A los inversores particulares se suma la actividad inmobiliaria de los fondos y de las empresas, otros agentes con margen para poder hacer desembolsos de una tacada. Y en esa ecuación hay que incorporar un perfil nada desdeñable en Tarragona: el comprador extranjero. En Tarragona, décima provincia de España con más compras, alrededor del 15% es un propietario de fuera, según datos del Colegio de Registradores. En muchos casos, se trata de un perfil de alto poder adquisitivo o con ahorros que se permite el lujo de optar por el método a tocateja.
En 2022 se adquirieron 6.085 casas y pisos al contado, casi un 11% más que en 2021 (5.495) y un 26% más que en 2019 (4.828)
David Janssen, gerente de la inmobiliaria Barnamar, en Salou, reconoce que «no recuerdo la última vez que hice una hipoteca a un no residente». Aproximadamente la mitad de su clientela es extranjera. «De los foráneos, el 80%, excepto algunos franceses, compra al contado, y el 20% restante toma un crédito en su país, porque les sale más económico, ya que las hipotecas a no residentes aquí son más caras».
Jubilados y extranjeros
Jansssen reconoce que «cuando pueden disponer, disponen». Para ello deben tener un montante elevado, a veces solo al alcance de jubilados que deciden instalarse aquí con el ahorro acumulado durante toda la vida laboral.
«Trabajo sobre todo con extranjeros y en el 80% de los casos compran las viviendas sin hipoteca», explica David Janssen, gerente de la inmobiliaria Barnamar en Salou
En el 50% restante del negocio que gestiona Barnamar, de comprador nacional, más o menos se da una proporción de mitad y mitad: «Hay un perfil de pareja más o menos joven que sí pide una hipoteca y otro de personas que compran segunda residencia, o venden su casa en Barcelona y adquieren aquí una al contado. Eso lo vemos mucho con jubilados que quieren instalarse en la Costa Daurada».
«Los dos últimos dos casos de pagos al contado eran de extranjeros que querían invertir», indica el agente inmobiliario Joan Boronat
Esa realidad también la ha percibido recientemente el agente Joan Boronat, propietario de Finques Boronat, en el centro de Tarragona, que acota el perfil: «Nosotros nos hemos encontrado con dos casos de pago al contado en los últimos meses. Y en ambos se trataba de extranjeros que compraban como inversión, no para entrar a vivir».
Las compras siguen creciendo en 2023 aunque en menor ritmo
«La buena marcha de las operaciones se está ralentizando, porque la inflación es muy alta y el dinero tienes que dedicarlo a vivir. Es una situación de incertidumbre que afecta», explica Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores del Tarragonès.
Después de un 2022 excepcional en cuanto a operaciones, el sector percibe ya algunas señales de bajada aunque nada alarmantes. «El año pasado fue de récord y las previsiones para este 2023 son de una moderación más palpable. No estamos viendo caídas pero sí incrementos más moderados que responden a una desaceleración», indica Ferran Font desde la plataforma Pisos.com. «Lo normal es que todo se estabilice porque hay que tener en cuenta que venimos de un 2022 muy bueno», expone David Janssen, desde la inmobiliaria Barnamar, en Salou.
En enero hubo 1.405 compraventas de vivienda en la provincia, un 11% más en relación al mismo mes del año anterior (1.265). Hay un aumento pero, eso sí, menor, ya que se venía de un incremento del 31%, según los balances del INE. El 86% de la compraventa es de vivienda usada.