Las hipotecas suben este año cuatro veces más que los sueldos en Tarragona

Si hasta el momento los sueldos quedaban muy por debajo de lo que subía la inflación, ahora también se quedan rezagados ante unas hipotecas que están comenzando a crecer. La tasa de esfuerzo para pagar el crédito del hogar en Tarragona se ha disparado este año del 16,5% al 23,8%, en un incremento sin precedentes en el último lustro, según los informes del tercer trimestre de 2021 y 2022 de la tasadora Tinsa.

Es un aumento del 7,3%, cuatro veces más que lo que están mejorando los salarios bajo convenio. Los sueldos se han revalorizado un escaso 1,72% en lo que va de año, una de las menores subidas de toda España, según la estadística del Ministerio de Trabajo. De ahí la alta conflictividad laboral desatada en algunos sectores.

Un estudio del portal Idealista sostiene que «el encarecimiento de la financiación ha provocado que las familias tengan que hacer un mayor esfuerzo financiero para la compra de una vivienda al tener que dedicar el 23,5% de los ingresos familiares, frente al 20,1% que necesitaban hace un año». El esfuerzo actual no tiene nada que ver con el que se alcanzó en las épocas más boyantes de la burbuja inmobiliaria. Tampoco el impacto sobre el mercado inmobiliario es aún exagerado. No hay, por el momento, una afectación grave, pero sí indicios. «Por parte de los compradores, están asumiendo los cambios, porque no queda otro remedio. Hay entidades que han respetado lo que estaba pactado y hay otras que no, que se aferran a lo nuevo. Unas incrementan la totalidad y otras hacen un mix. Eso sí, si los incrementos se mantienen va a haber una detracción de la compra», explica Diego Reyes, presidente de la Asociación de Promotores del Tarragonès.

O, por decirlo de otro modo, no hay temor pero sí existe incertidumbre. «Mucha gente compra teniendo la entrada y luego, no es que vaya al límite, pero sí que interviene ahí un factor psicológico, al pensar ‘Si esto es lo que está pasando, ¿qué es lo que puede pasar en el futuro?», indica Reyes.

Todo va a depender de si los tipos siguen al alza. «Si se mantienen, habrá una cierta estabilidad para comprar. Si no, la demanda se contraerá, tanto en vivienda nueva como de segunda mano», explica el promotor tarraconense. También se asiste a una cierta premura por escriturar antes de las últimas subidas y, de alguna forma, protegerse ante un escenario convulso de constantes incrementos por parte del Banco Central Europeo (BCE).

Luego aparecen las propias políticas financieras de cada banco, que ya están adaptándose. «Las entidades financieras están poniendo unos estándares menos débiles y menos flexibles a la hora de aceptar a aquellos compradores que vayan más forzados. Son más cautos», reconoce Reyes.

Expulsados del mercado

Otro estudio de Idealista arroja luz sobre una realidad en ciernes: los expulsados del mercado de compra a raíz del incremento de tipos. En el escenario anterior a la invasión de Ucrania, cuando los tipos efectivos (el índice medio que se paga por un préstamo sea este variable o fijo) rondaban el 1%, solo el 1,8% de las solicitudes hipotecarias eran rechazadas por no tener unos ingresos familiares en los que la cuota hipotecaria no representara menos de un 35%.

Actualmente, con los tipos efectivos alrededor del 3%, el porcentaje de rechazo se incrementa al 11,9% en el global de España y aún sube más en Catalunya, donde se coloca por el momento en el 12,3%. En el caso de que los tipos se elevaran al 4%, un 21% de esos hipotecados eventuales se quedarían fuera del mercado.

¿Refugio en el alquiler?

Juan Villén, responsable de hipotecas en Idealista, plantea un escenario en el que «a corto plazo gran parte de la demanda al verse expulsada del mercado se refugie en el alquiler, con el consiguiente aumento de la tensión de los precios de los arrendamientos». Desde hace años las tarifas de alquiler se han elevado, incluso superando las cuotas medias de una hipoteca. Tinsa situaba en 486 euros el importe en la provincia de un crédito de vivienda en este tercer trimestre de 2022. Mientras, un informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona situaba en 611 euros la mensualidad media del arrendamiento en la capital.

Todo ello acabará siendo, además, contraproducente para el propio sistema financiero: «Desde un punto de vista estrictamente bancario, el sistema financiero también verá penalizado el número de préstamos que concede».

El responsable de Idealista recalca que «no se puede obviar que el porcentaje de familias que quedan dentro de los márgenes aceptables verán cómo su riesgo también aumenta. El coste que tendrán que asumir para pagar las cuotas hipotecarias es mayor y la inflación impacta directamente en renta disponible, por lo que se reducirá su capacidad de ahorro, o en los casos más al límite, su capacidad de consumo».

Villén cree que «ante esta situación, las familias que estén valorando comprar una vivienda a corto plazo deberían siempre contemplar estos escenarios de manera realista». El experto inmobiliario aconseja «reconsiderar el tipo de vivienda (al menos a nivel económico) al que optan; solamente un escenario en el que los precios inicien una rápida espiral bajista en los próximos meses podría amortiguar el impacto de la subida de tipos, algo que no parece que vaya a suceder, al menos en el corto plazo».

Perfiles que renuncian a comprar

David Janssen, mánager de la inmobiliaria Barnamar en Salou, vive los frenos de la coyuntura: «El año nos ha ido muy bien, hemos hecho récord de ventas pero hay tres operaciones que no se han concretado porque finalmente no han salido los números debido a la subida de tipos. Un ejemplo: por 600 euros al mes sí podían asumir la hipoteca pero por 750 ya no».

Eso es solo lo que se percibe. «Después habrá mucha gente que tenía previsto comprar pero que directamente se ha quedado en casa. No es algo exagerado pero sí existe ese perfil», añade Janssen. Es la zozobra inicial después de un 2022 muy positivo. «La velocidad de las operaciones fue máxima hasta marzo y abril, mayo y junio también siguieron siendo buenos y ahora se nota que el mercado se ralentiza», admite el agente.

Janssen también asiste a cambios de las entidades financieras: «La tendencia cada vez más será no a hacer ofertas generales para todos, sino a personalizarlas mucho en función del perfil del cliente, igual que pasa con los créditos al consumo, para tener en cuenta todas las variables antes de conceder el préstamo».

El importe medio de una hipoteca sube 10.000 euros en Tarragona en un año

Aún es pronto para calibrar la dimensión del aumento de tipos pero los últimos datos del INE y de la tasadora Tinsa muestran en el tercer trimestre de este año algunos incrementos. El importe medio de una hipoteca de una vivienda en Tarragona ha crecido alrededor de 10.000 euros en el último año, según las cifras de agosto. Aún es más abultada la diferencia cuando se trata de hipotecas que incluyan todas las fincas, no solo la vivienda: pasa de 104.176 euros a 119.279 en el intervalo del último año, unos 15.000 euros más. Asimismo, también crece la cuota media del préstamo que se acaba abonando y la misma tasa de esfuerzo que debe asumir un hogar.

Tinsa admite que «las compraventas durante la primera mitad del año han continuado mostrando una tendencia ascendente, aunque reflejan una ligera desaceleración» con respecto al mismo periodo de 2021.

La contención es más pronunciada «en el número de nuevas hipotecas concedidas para la adquisición de vivienda», lo que «comienza a reflejar un endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras ante los efectos que la inflación y el cambio en la política monetaria del BCE puedan tener en la capacidad de endeudamiento de los hogares».