Comprar una casa del tirón, apelando a los ahorros, sin financiación bancaria de por medio, a tocateja. La operación puede ser una locura solo reservada para los valientes pero es más común de lo que parece y está en pleno auge. En los últimos meses la mitad de las viviendas adquiridas en Tarragona se abonan al contado.
En abril y en mayo, prácticamente se rozó ese 50%, de forma que, del total de compraventas, solo en la mitad se firmaban hipotecas, según el balance del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y el dato no hace más que subir. Hace un año, el porcentaje de casas y pisos que se pagaban de golpe oscilaba entre el 38 y el 40%.
Es una inercia en marcha que crece al ritmo en que el acceso al crédito se ha vuelto caro y complejo de conseguir como consecuencia del alza de tipos. De esta forma, las hipotecas llevan meses contrayéndose pero la compraventa se va manteniendo.
Otros indicadores inmobiliarios distintos a los del INE incluso apuntan a ratios más altas de hogares que se pagan al contado. Lo certifican los datos del Consejo General del Notariado en la provincia. En marzo, de 1.617 operaciones de compraventa de viviendas, solo en un 36% se hizo hipoteca. Por tanto, en el 64% de los casos, prácticamente dos de cada tres, no hubo préstamo.
Pero más allá de los datos, lo relevante es la tendencia dibujada. Hace un año, en abril de 2022, de las 1.574 operaciones, 720 se firmaron con hipoteca. Las compraventas que no se hacían con hipoteca eran en Tarragona el 55%, nueve puntos menos que este año.
El encarecimiento del crédito hace que cada vez sea más común pagar de una tacada
El Colegio de Registradores de la Propiedad de España, en su informe del primer trimestre, detecta «un descenso en número de hipotecas y un incremento en número de compraventas, lo que ha provocado una notable reducción en el porcentaje de compraventas con financiación hipotecaria, que se ha situado en el 67,9%, descendiendo en 6,7 puntos desde el último trimestre».
El organismo concluye que «el número de hipotecas sobre vivienda registradas ha descendido por tercer trimestre consecutivo», radiografía un descenso de la actividad hipotecaria y también de la venta, que se va a acentuar en el futuro.
La inercia se palpa en las notarías. «Siempre ha habido compras al contado pero ahora se están viendo algunas más», explica el notario tarraconense Miguel Roca. Desde su despacho «se percibe una bajada de las compraventas» y también retrata el perfil de las personas que quieren –y pueden– adquirir una casa al contado: «Hay muchos magrebíes que compran pisos baratos, que no valen mucho, pero que lo hacen sin pedir hipoteca. Quizás han ahorrado dinero durante un tiempo, no son productos de mucho precio, y lo pueden hacer». A ellos se añade «el comprador extranjero que viene a por segunda residencia y también compra al contado».
Todos quieren burlar la inestabilidad y el encarecimiento del incremento de los tipos, algo que se refleja en otra dinámica. «Hemos notado un aumento de la cancelación de hipotecas. Imagínate que tienes un préstamo por el que pagabas el 1% y ahora te lo han subido un 4%. Con ese interés tan alto, y con la baja remuneración de los depósitos, te puede salir a cuenta pagar lo que te queda y te olvidas», dice Roca.
El resultado de todo ello es que las hipotecas descienden con claridad mientras la compraventa de inmuebles lo hace menos, y en algunos casos aguanta. De mayo de 2022 al de este año, las hipotecas de vivienda han bajado un 16,5% en Tarragona, al pasar de 822 a 686. En ese mismo periodo de tiempo, la compraventa ha crecido levemente: de 1.338 a 1.345. Miquel Riera, responsable de hipotecas en la plataforma HelpMyCash, indica que «estamos viendo esta tendencia desde el último trimestre de 2022, ya que ahora contratar una hipoteca es más difícil».
«Hay más operaciones a tocateja. Hay muchos magrebíes que compran pisos baratos», relata el notario tarraconense Miguel Roca
Riera identifica algunos de estos perfiles: «Hay personas que venden su casa para comprar otra. En este caso, la mayoría del coste de la nueva vivienda lo financian con lo que han ganado con la venta. Si hay una parte que falta, lo cubren con ahorros o con ayuda familiar».
Otro grupo que es capaz de zafarse de una hipoteca a la hora de buscar un techo es el de «las personas que han ahorrado durante la pandemia y creen que ahora es un buen momento, bien porque han encontrado una ganga o porque piensan que pueden invertir y prefieren comprar con los ahorros». Por último, están los foráneos, «de países como Reino Unido o Alemania que compran residencias en la costa».
Una tendencia clara
Todo ello provoca, como afirma Riera, que «el número de hipotecas haya bajado un 20% en términos generales y la compraventa solo un 6%». Cada comprador es un mundo. «La tendencia es bastante clara, pero cada familia debe hacer sus cálculos, influye el precio de la vivienda, la situación de la economía pero, sobre todo los tipos», reconoce. No es la primera vez que sucede. «Entre 2011 y 2018 subió el porcentaje de viviendas que se pagaba a tocateja», añade. Fue todo lo contrario a lo que ocurrió durante el frenesí de la la burbuja, en la que había más hipotecas que compras de casas.
«Ahora contratar una hipoteca es más difícil. El que puede paga al contado», explica Miquel Riera, responsable de hipotecas en la plataforma HelpMyCash
Evidentemente, no todo el mundo puede comprar un piso de 80.000, 100.000 o 200.000 euros sin el sostén financiero. «Hablamos de alguien que dispone de un capital inicial, o de personas que venden un inmueble para comprar otro, un movimiento que es bastante habitual. Evidentemente no entra ahí esa figura del joven que se emancipa, ya sea solo o en pareja», aclara Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com.
Ayuda familiar
El abogado y experto inmobiliario tarraconense Manuel Sosa señala «un repunte histórico de las ventas al contado» y agrega que «ya no se hacen tantas compras con hipotecas a largo plazo porque el coste de los intereses va a la alza».
Incluso en esos jóvenes que luchan por independizarse también detecta Sosa un recurso para no tener que recurrir a financiación o, hacerlo, al menos, solo en parte: «Aún quedan ahorros del post Covid pero ya no tantos, y por eso la gente evita en lo posible hipotecas largas. También aparece en estos casos la colaboración familiar. Muchos padres ayudan a sus hijos a pagar la entrada de las nuevas compras para evitar precisamente largas y costosas hipotecas».
A los inversores particulares se suma la actividad inmobiliaria de los fondos y de las empresas, otros agentes con margen para poder hacer desembolsos de una tacada. En todos los casos sobrevuela el factor clave de la rentabilidad del dinero. «Para algunos es mejor invertir en un inmueble que se va a ir revalorizando y así, como mínimo, el dinero no está parado, devaluándose por la inflación», añade Font.
Una subida media de 255 euros al mes por culpa del euríbor
El euríbor no deja de escalar y con ello lo que pagan cada mes los hipotecados. El ligero descenso que el tipo experimentó en las últimas sesiones no ha servido para que la media mensual abandone los máximos de 15 años en los que el indicador se mueve desde hace semanas. La principal referencia para la mayoría de las hipotecas despidió el mes en el 4,149%. Hay que regresar a noviembre de 2008 para observar el anterior pico, cuando cerró en el 4,35%.
Desde el comparador HelpMyCash advierten que este nuevo aumento encarecerá las cuotas de las hipotecas variables que se vayan a revisar próximamente con el valor del euríbor de julio: su importe subirá, de media, en hasta 255 euros mensuales. Y es muy probable que el precio de estos préstamos siga al alza en los próximos meses, pues las previsiones apuntan a que el índice seguirá ligeramente al alza.
Los tipos ahogan cada vez más a las familias y todavía seguirán subiendo un poco más
Por ejemplo, pongamos que una persona tiene firmada una hipoteca variable media con un importe pendiente de 150.000 euros, un plazo pendiente de 25 años y un interés de euríbor más 1% que se revisa con el valor de julio de este índice, que es de alrededor del 4,149%. Si su tipo se actualiza semestralmente, las cuotas de este hipotecado subirán de los 820 a los 890 euros mensuales. Es decir, que pagará unos 70 euros más al mes y unos 420 euros más al semestre.
Y si el interés de esta hipoteca media se revisa anualmente, el encarecimiento será más pronunciado, puesto que el euríbor cotizaba más bajo hace 12 meses. En este escenario, las mensualidades aumentarán de poco más de 635 euros a algo menos de 890 euros, por lo que el cliente deberá abonar casi 255 euros más al mes y casi 3.060 euros más al año.
Por todo ello, según el analista Miquel Riera, «es probable que el interés principal del BCE suba hasta el 4,5% antes de finales de año o que se mantenga en sus valores actuales». En ambos escenarios el euríbor tenderá al alza y podría situarse en torno al 4,5% o por encima cuando termine 2023, a no ser que la inflación de la eurozona tenga un descenso importante.