Sergio Nasarre (Tarragona, 1974), catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili y Magistrado Suplente en la Audiencia Provincial de Tarragona, es miembro del Grupo Motor para la redacción del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016. Este grupo tiene por objetivo el impulso y elaboración de las líneas básicas de la política de vivienda de España en los próximos años y depende de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo (Ministerio de Fomento.
Directos al grano. ¿Comprar o alquilar?
En España la gente quiere vivir en la costa mediterránea y Madrid. Tarragona se encuentra aquí pero tiene problemas en acceso a vivienda ya sea de propiedad o alquiler. Así que yo no recomendaría ninguna de las dos.
¿Por qué?
Para empezar sólo hay tres provincias en España en las que sale más barato alquilar que comprar con hipoteca. Como es más caro, se producen más desahucios. Si destinamos más de un 30% de nuestros ingresos en la vivienda, nos estamos endeudando.
Explíqueme más.
En Tarragona, si el precio medio de alquiler en el centro es de 600 euros, y una unidad familiar ingresa 2000, cuando llegas a la jubilación estás perdido. Pasas a ingresar la mitad y no puede pagar el alquiler porque además ha subido de precio.
"Sólo hay tres provincias en España en las que sale más barato alquilar que comprar con hipoteca"¿Estamos ante una burbuja de los alquileres?
Se ve en ciudades como Barcelona, Madrid o Mallorca, donde la gente quiere vivir y el turismo supone una industria importante. El verano pasado en Mallorca había que habilitar alas enteras con literas porque la gente que va a trabajar no se puede pagar un alquiler.
Entonces alquilar es un riesgo.
Un riesgo que las familias no desean. Pese a que el 80% de los inquilinos aseguran estar contentos con sus condiciones, la mayoría de gente, incluso los jóvenes, compraría si pudiera.
Que prefiramos comprar puede ser una imposición cultural.
En Europa la gente prefiere comprar. Sólo tres países superan la media de gente que escoge alquilar que está en el 30%. Son Suiza (65%), Alemania (55%) y Austria (35%). Pero también hay cultura de la propiedad en Alemania. Entre las familias alemanas que ingresan 1.300 euros sólo tienen vivienda en propiedad un 13%, mientras que entre las que cobran más de 3.600 euros son el 76%. Podemos decir que Alemania es un país de ricos propietarios y de pobres inquilinos.
Entonces es mejor comprar que alquilar.
El pago hipotecario es barato ahora mismo. Se paga en 14 o 15 años de media. En España hay un 40% de personas viviendo en vivienda pagada sin hipoteca. Esto aporta tranquilidad y es racional que la gente apueste por la propiedad en este contexto.
"Sólo tres países superan la media de gente que escoge alquilar que está en el 30%. Son Suiza, Alemania y Austria"¿Y durante la crisis?
En los peores años, 2009 y 2010, sólo un 6% de las hipotecas no se podían pagar. Ahora está alrededor del 4% y en el boom económico era del 2,5%.
Entonces, ¿cuál es el problema de comprar?
El problema reside en el acceso, ya que muchas familias no pueden abonar el 20% de entrada de una hipoteca. Pongamos por ejemplo un piso de 150.000 euros. La entrada ya sería de 30.000. Además, se ha aprobado un Anteproyecto de Ley por el que los bancos no concedan hipotecas a los que no pueden pagarlas. Siguiendo esta regla, las familias vulnerables no pueden ser propietarios.
¿Alguna solución?
Cada vez más se habla de la sostenibilidad de la vivienda. Para los que no pueden comprar y no quieren alquilar existen las tendencias intermedias como la propiedad compartida o la propiedad temporal.
Descríbalas.
La propiedad compartida es la posibilidad de ser propietario comprando una parte de la vivienda. Vives en ella y por la parte que no has comprado pagas una renta al vendedor. Si compras el 10% de un piso de 150.000 euros, puedes financiar los 15.000 euros y resto lo vas pagando con el tiempo. La gracia es que el vendedor va cobrando su renta y el piso es del comprador.
"La propiedad compartida y la temporal dan seguridad a las personas. Evitan el sobreendeudamiento, el principal problema de las hipotecas"¿Y la propiedad temporal?
Es comprar el piso que deseas por el tiempo que necesites, ya sean 20 o 80 años. Luego vuelve a ser del vendedor. Lo importante es que no estás sujeto a las oscilaciones del alquiler y que es financiable. Eres un inquilino para siempre o por tiempo acordado. Los vendedores se olvidan de los gastos hasta que el piso vuelva a ser suyo.
Entiendo.
Además se puede hacer una propiedad compartida de una propiedad temporal. La ventaja es que eres propietario y nadie te puede echar.
Desconocía estas opciones.
Son tendencias que se dan poco a poco. La Ley 19/2015 de propiedad temporal fue recurrida por el gobierno central ante el Constitucional pero hemos ganado. No hay ningún problema, Catalunya tiene competencias y es una solución para el acceso a la vivienda.
¿Cuáles son sus ventajas?
Tanto la propiedad compartida como la temporal dan seguridad a las personas, ya que evitan el sobreendeudamiento, el principal problema de las hipotecas. Además, los bancos tienen prohibido dar hipotecas a familias vulnerables y estás pueden ser sus soluciones. El único problema es que son desconocidas porque son muy nuevas.
De todas formas, la recuperación económica puede facilitar el acceso a la hipoteca.
Las cifras de se han recuperado, pero varios estudios afirman que los países que sólo tienen una manera de propiedad están destinado las burbujas y los sobreendeudamientos. ¿Qué hacemos con ese 6% que no podía pagar la hipoteca durante la crisis? Hay que ofrecerles tendencias intermedias.