El Tribunal Supremo, en una sentencia hecha pública este martes, ha abierto la puerta a que los ciudadanos puedan reclamar a las entidades bancarias los gastos hipotecarios indebidamente abonados cuando la cláusula del contrato resulte ser abusiva. En esta nueva resolución, el TS fija cuándo empieza a correr el reloj para que los consumidores afectados por las cláusulas abusivas de los gastos de sus hipotecas (gestoría, notaría, Registro de la Propiedad y tasación) puedan reclamar su devolución: exactamente desde que haya una sentencia en firme.
Ingrid Vinaixa, abogada de Vinaixa Legal & Fiscal, despacho de Tarragona especializado en derecho fiscal, bancario y mercantil, ha colaborado con el ‘Diari’ para elaborar esta guía práctica, en la que se da respuesta a las dudas que puedan tener los ciudadanos a la hora de pedir la devolución de este dinero a las entidades bancarias.
¿Quién puede reclamar?
Toda aquella persona que haya contratado un préstamo hipotecario y que su formalización no sea para una finalidad de un negocio o para una actividad, empresa, etc. Es decir, todo aquel que se haya comprado una casa y haya firmado un préstamo hipotecario para financiar esta compra puede estar en esta situación. En principio todos los préstamos son reclamables pero, por ejemplo, si existe una subrogación del préstamo en la que se haya modificado alguna cláusula, algunas sentencias las han desestimado. O si ha habido ofertas vinculantes.
¿Qué se puede reclamar exactamente?
Las cláusulas de gastos que estén inseridas en estos préstamos son objeto de reclamación y de nulidad, por falta de transparencia. Estamos hablando de las cláusulas que imponen al prestatario a pagar todos los gastos derivados en la formalización de la escritura.
¿Qué gastos son?
De gestoría, de notario, de registro y de tasación. La de notario (50%), la de registro (100%), la de gestoría (100%) y la de tasación, no está muy claro. Sólo se devuelven los gastos que hacen referencia al gasto hipotecario, porque se entiende que son gastos que el cliente ha tenido que asumir para que el banco haya inscrito aquel bien a nombre suyo.
¿Existe una limitación temporal de estos préstamos para reclamar?
No. Pueden ser del año que sea. El cliente no tiene una limitación temporal del año del préstamo, en virtud del cual pide la nulidad de la cláusula de ese préstamo. Pero una cosa es la nulidad y otra la restitución de los gastos, con los intereses, que es lo que la gente reclama.
¿Qué documentación se necesita para reclamar?
Lo más importante es tener las facturas. En el caso de que no se tengan, el banco no restituirá las cantidades y entonces el cliente tendrá que demostrar y concretar las cantidades. Pero podría valer con tener un extracto de la cuenta donde el gasto esté identificado. Al final, cualquier soporte documental que acredite que se ha pagado aquel importe sería suficiente para acreditar los importes que se reclaman.
¿Cómo se pueden conseguir estas facturas si no se tienen?
Se pueden pedir a la gestoría que se encargó de hacer la escritura. Ésta puede decir que si han pasado tantos años ya no las tiene. También se puede ir al notario que consta en la escritura. Si no, también se puede ir a la entidad bancaria y pedir un extracto de movimientos para ver si se encuentra algún cargo. Lo importante es encontrar un soporte documental. Sino, evidentemente, el cliente tiene toda la acción legítima para reclamar la nulidad de la cláusula de los gastos, pero no le devolverán el dinero.
¿Qué hay que hacer con toda esta documentación?
Primero hay que enviarla al banco. Un comunicado, por ejemplo a través del servicio de atención al cliente, donde se le dice que -en cumplimiento de tal sentencia- se reclama primero la nulidad de la cláusula de los gastos de este préstamo y, como esta cláusula es nula, también se pide la devolución de todos estos gastos, más los intereses derivados. Se le da un plazo prudencial de unos dos o tres meses para que conteste.
¿Qué hay que hacer si el banco no hace caso?
Pues, al cabo de unos tres meses, reclamar judicialmente, para lo que hará falta un abogado y un procurador. Todo esto se tramita a través de un juicio verbal.
¿Existe un plazo máximo para reclamar?
No, porque la acción de nulidad de la cláusula de los gastos es imprescriptible. La última sentencia del Tribunal Supremo dice que, a partir de que se declare la nulidad de la cláusula, cuenta a partir de esta fecha el plazo de prescripción, que es de cinco años. Si tú no lo has hecho, pues lo haces.
¿Cuánto puede devolver el banco, de media, en concepto de estos gastos?
Es difícil concretarlo, porque dependerá de las facturas de cada caso. Las de gestoría, por ejemplo, van según el número de gestiones. Pero las de tasación van en función de la compra. Si, por ejemplo, la casa vale 1 millón de euros estos gastos serán superiores a si cuesta mucho menos. No obstante, se puede recuperar un mínimo de 400 euros y el máximo siempre dependerá del valor de la casa y de los intereses que se hayan generado, que dependerán del tiempo que haya pasado. Si el banco lo resuelve, suele devolver el gasto que hizo el cliente, pero es difícil que devuelva los intereses.
¿Cuánto tiempo puede tardar en resolverse todo y recuperar el dinero?
Perfectamente pueden pasar entre seis o siete meses. Todas las reclamaciones extrajudiciales las entidades bancarias las contestan con mucha celeridad y puedes tener respuesta en un mes o mes y medio. Si el cliente pone una demanda, últimamente los juzgados se han puesto las pilas en este tema y son ágiles. Ahora no se pide la celebración de la audiencia y son juicios muy rápidos que, posiblemente, acaben con una demanda y una respuesta.