Los compradores de vivienda se echan atrás

Por primera vez en los últimos cinco años, el precio medio de la vivienda nueva y usada en España ha experimentado una caída interanual. La pandemia de Covid-19 es la causa directa  de un descenso en los precios que en Catalunya ha sido, durante el tercer trimestre de este año, de un 4% respecto a los registros del mismo periodo del año anterior, según el último informe Tinsa IMIE Mercados Locales.

En el caso de la demarcación de Tarragona, con una caída interanual de precios del 5,6%, las comarcas del sur de Catalunya se sitúan como la segunda área con descensos más acusados en esta comunidad, solo por detrás del retroceso del 6% experimentado por la demarcación de Girona y por delante del -3,9% que acusa Barcelona. La excepción la marca Lleida, con un aumento interanual medio en el precio de la vivienda del 4,4%.

¿Quién se ha echado atrás en la compra de viviendas, hasta el punto de provocar este ajuste de precios a la baja? ¿Ha sido un ajuste puntual en un contexto de reclusión y parálisis de la mayoría de actividades, o se trata de una tendencia que vamos a ver reproducida a lo largo de los próximos meses?

La caída de precios se mantendrá como mínimo a lo largo del año que viene, según Tinsa

Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que el informe que acaba de publicar esta empresa especializada en valoraciones inmobiliarias «es el primer dato de mercados locales que tenemos en una coyuntura post Covid, y lo más relevante que nos muestra es que estamos ante una coyuntura de ajuste de precios general».

Aunque este profesional advierte de que «desde el principio, en Tinsa hemos sido reticentes a dar porcentajes o plazos», admite que tratándose de «una situación coyuntural y sobrevenida en un mercado que era estable, si hubiese sido una crisis limitada hubiésemos visto un rebote en V, que es en lo que estábamos pensando cuando empezó el verano, pero ese escenario ahora está ya descartado por todos los organismos económicos».

«Estamos ante una coyuntura de ajuste de precios general, con caídas más intensas y duraderas de lo que esperábamos», explica Rafael Gil, de Tinsa

En otras palabras: «Parece que la afectación va a ser a más largo plazo, y pensamos que el ajuste de precios se va a constituir en tendencia, con una debilidad en la demanda que persistirá como mínimo a lo largo del año que viene. Prevemos que las caídas de precios van a ser más intensas y duraderas de lo que pensábamos antes del verano», añade Rafael Gil.

«Durante un trimestre entero -prosigue Gil- hubo incluso la imposibilidad física de hacer transacciones. Ha habido luego un repunte, pero en un contexto de debilidad de la demanda. A la hora de comprar una vivienda influyen las perspectivas laborales que uno tenga. Influye la confianza del consumidor, que está en niveles mínimos, con lo que cae la demanda y por eso vemos este ajuste vía precios».

Perspectivas a la baja

Héctor Simón, investigador de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV) y profesor de Derecho Civil en esta misma universidad, coincide en que «esta crisis sanitaria lo desencadena todo: que nos confinemos, que no haya actividad económica, que haya ERTE... todo va encadenado, y ha acabado afectando a la economía y a las compraventas de inmuebles».

«De acuerdo con los registradores de la propiedad inmobiliaria -prosigue Simón-, se acredita una caída de compraventas de un 30% entre abril y junio. En julio, el descenso de compraventas registradas es de un 30% respecto a julio de 2019. Y esta caída anual es consecuencia de la crisis sanitaria».

«Las personas que han dejado de comprar son de perfil medio o medio-bajo», apunta Héctor Simón, de la URV

Héctor Simón sitúa en «un perfil medio o medio-bajo los potenciales compradores» que a consecuencia de esta situación han enfriado sus intenciones de compra de vivienda, pero añade que «también han bajado las adquisiciones de extranjeros, que han caído un 50% entre abril y junio, de acuerdo con los datos del Registro de la Propiedad. Y todos aquellos inversores que querían adquirir viviendas para alquilar a turistas, han decidido esperar».

Máximos y mínimos

El ajuste de precios a la baja llega tras años de «incrementos sostenidos de los precios entre 2015 y 2019», explica este investigador de la URV, que cifra en un 20% las revalorizaciones acumuladas en ciudades como Barcelona y Madrid, mientras que en otras como Tarragona o Girona acumulan incrementos del 6% en este periodo.

«Sin embargo -prosigue-, podemos ver en este periodo dos circunstancias relevantes: por un lado, los millennials difícilmente han podido adquirir viviendas en este tiempo, con una creación de hogares que ha subido apenas un 0,5%. Las compraventas de vivienda que hemos visto han sido debidas a mejoras de vivienda de personas que ya tenían una. Por otro lado, a partir de 2019 se han endurecido las condiciones de solvencia de los potenciales compradores», con lo cual cae también la potencial demanda.

El precio medio del metro cuadrado de vivienda en la demarcación de Tarragona durante el tercer trimestre de este año 2020 fue de 1.143 euros, un 5,6% menos que durante el mismo periodo del año anterior

Respecto a los mínimos de precios registrados en el momento más bajo de la última crisis inmobiliaria, la última edición del informe Tinsa IMIE Mercados Locales señala que, en Catalunya, los 1.836 euros por metro cuadrado que de media se dieron durante el tercer trimestre de este año se encuentran todavía un 28% por encima del mínimo histórico. Aunque, también sea dicho, un 37,3% por debajo de los máximos registrados en el momento cumbre de la burbuja inmobiliaria.

Difícilmente deberían estos precios desandar todo el camino recorrido hasta ahora, para volver a cifras de mínimos, a decir de los expertos. Más improbable todavía es que se den las circunstancias para que se alcancen de nuevo precios de burbuja. Hoy por hoy, y con las perspectivas económicas que hay por delante, nos encontramos ante meses (y trimestres) de ajustes de precios a la baja.

Barcelona tira de los precios

En el caso de la demarcación de Tarragona, los 1.143 euros por metro cuadrado que, de media, se registraron en el tercer trimestre de este año, están hoy un 4,1% por encima de los precios mínimos históricos y un 51,5% por debajo de los máximos de la burbuja. Aquí, el margen de retroceso en los precios es mucho más corto, siendo la demarcación catalana que menos ha recuperado, en términos porcentuales, respecto a sus mínimos históricos.

Cifras similares manejan las comarcas de Girona, con una variación acumulada en la revalorización de los precios de la vivienda del 5,8% respecto a sus mínimos (un 48,6% por debajo de sus máximos), mientras que Lleida mejora algo estas cifras (un 10,5% respecto a mínimos y un 47,9% por debajo de sus máximos) y Barcelona tira con fuerza del conjunto de Catalunya, con un incremento de precios acumulado del 30,6% respecto a sus mínimos y un 36,8% por debajo de sus máximos.

El precio medio de la vivienda en las comarcas del sur de Catalunya se sitúa a día de hoy, según Tinsa, un 4,1% por encima de los mínimos históricos alcanzados tras el estallido de la burbuja

Cuando se observa el comportamiento de los precios en las capitales de demarcación, sin embargo, vemos que la ciudad de Tarragona experimenta un incremento de precios interanual durante el tercer trimestre del año del 6%, hasta alcanzar un promedio de 1.341 euros por metro cuadrado, con una variación al alza del 7% respecto a los precios pre Covid y un 26% por encima de los mínimos históricos registrados.

En opinión de Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, es cuestión de tiempo que empecemos a ver reflejada en los precios de la ciudad de Tarragona una tendencia que se da con carácter general en todo el Estado. «Estamos en una coyuntura de ajuste de precios general -insiste Gil-, y lo que sucede es que cuanto más descendamos en la observación de los datos (por ejemplo, a escala municipal), más tardaremos en ver reflejada esta tendencia global».

«Puede ser -prosigue- que una capital de provincia refleje momentáneamente un dato de precios positivo, pero muy probablemente veremos más adelante esta tendencia a la baja». ¿Hasta dónde? «Vamos a ver ajustes de precios -adelanta Rafael Gil-, pero los mínimos post crisis de 2008 no nos servirán como presuntos precios de equilibrio». Sin llegar a esos mínimos, sin embargo, todo apunta hoy a que la caída de precios se mantendrá, «como mínimo, a medio plazo».