¿Regular el precio del alquiler es la respuesta?

La ley aprobada recientemente por el Parlament de Catalunya para regular el precio máximo de los alquileres de viviendas, junto a los últimos episodios de ocupaciones y desalojos de pisos, ha puesto de nuevo el foco en un tema crucial: el acceso a la vivienda.

¿Regular precios es la solución? ¿Lo es promover vivienda social? ¿O quizás la clave esté en resolver el déficit histórico de infraestructuras y servicios de transporte colectivo? ¿Hasta qué punto condiciona las oportunidades laborales no poder tener acceso a una vivienda en determinadas zonas?

Sergio Nasarre, director de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili (URV), piensa que «el problema de base es que no ha habido una política de cohesión territorial adecuada. Durante muchos años hubo una doctrina de grandes urbes que debían servir para atraer y concentrar la innovación y el talento, con casos como el 22@ de Barcelona. Eso tiene esa parte de atracción internacional, que ha tenido un impacto en la vivienda y, después, un impacto en el territorio».

«El problema de base es que no ha habido una política de cohesión territorial adecuada» (Sergio Nasarre, URV)

«Cuando concentras oportunidades en unas pocas ciudades -prosigue Nasarre-, eso implica que el resto del territorio sufre, porque toda la inversión va a la gran ciudad, y es muy difícil congeniar esto con una vivienda asequible. No puede ser que a un chico de 22 años se le paguen 2.400 euros por trabajar en una tecnológica en el 22@ y esperar que el precio del alquiler siga en 800 euros. Es muy difícil ser la Silicon Valley del Mediterráneo y a la vez tener precios bajos».

«Has de atraer a esta gente -añade-, y ya la tenemos viviendo en los alrededores de Barcelona, pero también en Torredembarra y El Vendrell, donde nos llega la gente expulsada de Barcelona y su cinturón. Eso es lo que tienes como efecto de crear una macrourbe como Barcelona. Luego tienes otros modelos, como el de Andalucía, donde todo son ciudades medianas. El impacto del modelo de urbes es que tienes un problema de vivienda asequible».

«Lo primero -prosigue este profesional- es ver qué significa el concepto de ‘vivienda asequible’. Aquí hay connotaciones tanto cuantitativas como cualitativas». Sobre ello, José Antonio Mas, presidente del Col·legi i Associació d’Agents de la Propietat Immobiliària de la Província de Tarragona (COAPI), asegura que «la realidad política, cuando se habla de vivienda, difiere completamente de la necesidad de la gente, y lo primero es analizar las necesidades de la gente, porque hay gente que tiene complicado acceder a la vivienda».

Mas se muestra crítico con la reciente regulación de precios del alquiler de viviendas aprobada por el Parlament de Catalunya, pero también con muchas de las acciones de promoción pública de vivienda social que se han llevado a cabo en estos últimos años, a las que atribuye esta falta de conexión con las necesidades reales de los ciudadanos a las que iban destinadas.

Qué dice la nueva ley

El Parlament de Catalunya aprobó hace una semana la ‘Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge’. Según el texto aprobado, se obligará a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con «tensión residencial» de las 60 ciudades catalanas con más de 20.000 habitantes, aunque quedarán exentos los arrendadores «vulnerables», es decir aquellos que ingresen menos de 2.000 euros mensuales. La norma, que según el Sindicat de Llogaters beneficiará a cinco millones de personas, pretende facilitar el acceso a la vivienda. Considera «áreas con un mercado de vivienda tenso» las que cumplan uno de estos tres requisitos: que el precio de los alquileres presente un crecimiento sostenido notablemente superior a la media catalana, que los arrendatarios tengan que destinar más del 30% de sus ingresos a pagar las mensualidades, y que el alquiler haya subido tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. El futuro de esta ley, sin embargo, no está claro. Si el Gobierno de Pedro Sánchez toma la iniciativa e impugna la ley ante el Tribunal Constitucional (TC), ésta quedará suspendida de inmediato una vez se admita a trámite el recurso.

«Todas estas políticas de promoción pública de vivienda social han sido un fracaso -explica José Antonio Mas-, porque la gente no podía asumir el coste. Los bancos no financiaban lo que necesitaban para acceder a esas viviendas, y finalmente muchas de ellas se tuvieron que adjudicar como libres. Sin estar acompañadas de una política de concesión de créditos, estas políticas fracasan. ¿Cómo le damos derecho a ocupar una vivienda a una persona que no sabemos si podrá pagar?».

Lo cual no significa que no haya que darle oportunidades, según explica Mas: «El problema es que la política y la realidad económica van por caminos diferentes, que no contemplan, por ejemplo, nuevas formas de tenencia de la vivienda. Una de ellas es la adquisición gradual y financiación a través de créditos públicos».

Aumento de la brecha
Respecto a la regulación por ley del precio de los alquileres, el presidente del COAPI en Tarragona asegura que «esta política no conducirá a que haya más oferta, sino que provocará que haya menos, porque aumentarán los criterios de solvencia. Si tengo una vivienda para alquilar, someteré a cualquier interesado en ella a unos criterios de solvencia tan altos que acabará creando un bloque con los más solventes».

La concentración de la atracción de talento en las grandes urbes provoca una presión al alza en los precios

Sergio Nasarre, de la URV, coincide en que «leyes como estas, lo que hacen es reducir la oferta, porque yo pongo casas en alquiler si me salen los números. Si no me salen, las vendo. ¿Y a quién se la vendo? Aquí está el siguiente impacto: quién compra. Los millennials no pueden comprar. En los años 2016 y 2017, los únicos que compraron viviendas fueron quienes ya eran propietarios de una, para mejorar el piso que tenían. Eso, como es evidente, no ha favorecido la creación de nuevas familias».

«Ahora -añade Nasarre- comprarán los que siempre tienen dinero, que son los grandes fondos de inversión. Tendremos una doble sociedad de ricos propietarios y de pobres inquilinos. No sé si queremos una sociedad así».

Aarón Gutiérrez, profesor del departamento de Geografía de la Universitat Rovira i Virgili (URV) y coordinador del máster en Planificació, Governança i Lideratge Territorial de esta universidad, coincide en que, a propósito de la regulación del precio de los alquileres, «como otros expertos ya apuntan, este tipo de soluciones no pueden estar centradas en un único instrumento».

Fondos de inversión como Blackstone son hoy los mayores propietarios de vivienda en Catalunya

«Regular el precio de los alquileres -prosigue Gutiérrez- atiende a las consecuencias de un problema, pero no a las causas». Y, en su opinión, «la causa es que en este país la vivienda es objeto de negocio y especulación. Convertir la vivienda en un producto de especulación financiera, como se hizo, tiene estas derivadas. Además, acapara una inversión que podría haber ido a otros sectores».

«Tras la crisis inmobiliaria de 2008 y después de los desahucios -ejemplifica-, el fondo de inversión Blackstone es hoy el gran propietario de vivienda en Catalunya. No están en la parte alta de los precios [esos que ha querido regular la nueva ley], porque la mayoría de los desahucios se produjeron en los barrios donde cayeron más los precios, pero en eso consiste su negocio. Es algo que ha hecho cambiar por completo el mapa de propietarios en Catalunya».

En su opinión, se ha perdido una oportunidad. «El momento de crear un parque de vivienda social con entidades rescatadas con dinero público, que acumulaban vivienda como nunca, ha pasado. En lugar de eso, se decidió que lo vendiesen a los fondos de inversión a precio de saldo. Ahora, Catalunya tiene uno de los parques de vivienda pública más bajos de Europa».

«Alguien como Blackstone merece una política diferente que una persona que tiene una vivienda en la playa» (José Antonio Mas, COAPI Tarragona)

En opinión de José Antonio Mas, del COAPI, todavía pueden hacerse políticas al respecto. «Una política sería que estos fondos tuviesen un tiempo para vender o poner en alquiler sus viviendas. Alguien como Blackstone merece una política diferente que una persona que tiene una vivienda en la playa. Cuando masas de miles de viviendas están en una sola mano, eso afecta al interés general».

Dicho lo cual, José Antonio Mas añade que «la gente busca la vivienda que puede ocupar, y después tiene el trabajo que puede. Las aspiraciones son una cosa muy digna, y la realidad es otra cosa. Esto no desmerece a nadie». Dicho de otra manera, no todos los ciudadanos van a trabajar en el 22@ de Barcelona, aunque sí van a sufrir sus efectos. La cohesión territorial emerge aquí como una necesidad.

Cohesión territorial
Lo analiza Aarón Gutiérrez, de la URV: «Catalunya tiene unos problemas de desequilibrios territoriales muy marcados. Tenemos una gran subida en los precios del alquiler en las grandes ciudades, a la vez que tenemos el parque de viviendas vacías más grande de Europa. Una vivienda construida durante la burbuja. Eso, unido a un déficit de infraestructuras y de oportunidades laborales, hace que el crecimiento se concentre en las grandes ciudades».

«En el centro de Barcelona y su primera corona -prosigue-, el transporte público está. Más allá, es muy pobre. Eso hace que se vehicule todo con transporte privado, y que eso sobrecargue la red. En ciudades como Tarragona estamos a una distancia de Barcelona que debería permitir ese commuting (desplazamientos entre el domicilio y el centro de trabajo) diario entre ambas ciudades, pero el transporte público no lo hace posible. Eso es un agravio, y genera menos oportunidades».

«La inversión en Rodalies y Regionals es algo estratégico» (Aarón Gutiérrez, URV)

«Con Barcelona -prosigue- sucede lo que sucede con Madrid: que va engullendo talento. Un talento que podrías retener. Por eso la inversión en infraestructuras es algo estratégico. Pero las infraestructuras que nos hacen falta son las que tienen una capilaridad más importante, que es la de Rodalies y Regionals, y esta es en la que no se ha invertido».

«La solución -coincide Sergio Nasarre, de la URV- es de políticas de cohesión territorial. Y la competencia para la cohesión territorial es de las diputaciones, para que haya una vertebración del territorio a nivel de oportunidades. Siempre se ha creído que la competencia era de la comunidad autónoma, pero [en el caso de Catalunya] el problema es que se hace desde Barcelona. No ha habido una política de proximidad. El dinero para estos temas es de las diputaciones, lo que ocurre es que se transfiere a la Generalitat. También hace falta generosidad por parte de los alcaldes. Falta que lo veamos todo en conjunto».