Este viernes se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Índice de Precios de Referencia del alquiler, que se aplicará en todas las comunidades autónomas (CCAA) que decidan adherirse y declarar en sus territorios zonas tensionadas –que son aquellas donde puede existir un riesgo de falta de oferta y, a su vez, exceso de demanda–.
«Aplaudo que entren en funcionamiento estas medidas», Nacho García (PSC), concejal de Habitatge del Ayuntamiento de Tarragona
Por el momento, Catalunya ha sido la única que las ha declarado: en total, son 140 municipios en todo el territorio, trece de ellos pertenecientes a la demarcación de Tarragona: la capital, Reus, Cambrils, Salou, El Vendrell, Torredembarra, La Canonja, Valls, Falset, Amposta, Roquetes, Tortosa y Móra la Nova.
«El tope no resolverá por sí solo el problema, ya que falta oferta», Anabel Martínez (PSC), concejal de Habitatge del Ayuntamiento de Reus
De media, este índice, cuyo objetivo es limitar el precio para que de esta manera se reduzca la escalada que últimamente ha azotado al territorio, podría llegar a disminuir el coste del arrendamiento un 30% en la demarcación.
«No me gustan las medidas en negativo ni las soluciones simples a problemas complejos», Alfredo Clúa (PSC), alcalde de Cambrils
El cálculo es la media de lo que se rebajaría en cada municipio el alquiler de un piso de la zona centro, de ochenta metros cuadrados y construido entre 1997 y 2007 –los mayoritarios según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)–, en buen estado, en un tercero o cuarto, amueblado, con ascensor y con un certificado energético de tipo E, que es el que tienen la mayoría de viviendas.
Se ha comparado la media del rango máximo y mínimo que marca el índice con el precio por metro cuadrado que indica la plataforma Idealista.
«Pienso que es una iniciativa eficaz para facilitar el acceso», Marc Riverola (ERC), concejal de Habitatge del Ayuntamiento de Salou
¿Cómo funciona el mecanismo?
Pese a que el concepto de ‘zona tensionada’ viene regulado por la ley de vivienda estatal, son las CCAA las que, si cumplen dos requisitos –que el coste medio de hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o que dicho precio haya sumado un crecimiento un 3% mayor al IPC en el último lustro–, deciden qué zonas adquieren esta categoría y, en consecuencia, pueden aplicar el límite. ¿A qué viviendas afectará todo esto?
«Debería construirse en el territorio más obra nueva de protección oficial», Kenneth Martínez (PSC), alcalde de El Vendrell
En caso de que sea propiedad de un pequeño tenedor –aquel que disponga de menos de cinco inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida menor a 1.500 metros cuadrados residenciales–, este deberá cumplir el índice en el caso de que tenga que firmar un contrato de una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos cinco años.
Si debe actualizar uno que ya existe o el inmueble sí que ha sido alquilado en los últimos cinco años, el aumento no podrá superar el 3% en el año 2024 a no ser que haya un acuerdo entre las partes, el contrato sea de diez años o más o la vivienda haya sido rehabilitada en los dos últimos años, tal como indica la legislación vigente.
«No evitará el problema de la falta de oferta existente», Javier Perellón (PSC), concejal de Urbanisme del Ayuntamiento de Torredembarra
No obstante, para los años siguientes, el INE definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo mecanismo de referencia para la subida anual, que se aplicará ya en 2025.
Si el casero es un gran tenedor, este deberá regirse por el nuevo índice tanto si debe firmar un nuevo contrato de alquiler como si tiene que actualizar uno ya existente. En el caso de las subidas anuales, estas no podrán ser de más del 3% en 2024, aunque haya un pacto entre las partes.
En todos estos casos, si el precio pagado por el inquilino previo es inferior al límite, se aplicará esa cifra para los nuevos contratos.
«Es una herramienta necesaria, pero no sabemos si tendrá la efectividad prevista», Roc Muñoz (PSC), alcalde de La Canonja
El nuevo índice señala un precio mínimo y un precio máximo para cada vivienda en función de su referencia catastral y de factores como si el edificio dispone de ascensor, si el piso está amueblado... Que se aplique el rango mínimo o el máximo dependerá de lo que negocien arrendador y arrendatario.
¿Qué piensan los consistorios?
La realidad de cada municipio de la demarcación es diferente. En el caso de Tarragona capital, desde el Servei Municipal de l’Habitatge (SMHAUSA), se señala que la medida «permitirá frenar la subida de precios, desorbitada en los últimos años».
«A diferencia de lo que se ha anunciado por medios de comunicación y partidos políticos, el uso del índice no debe implicar necesariamente una subida del precio; debe realizarse una comprobación más exhaustiva para sacar conclusiones», defienden.
La medida afecta a grandes tenedores y a viviendas no alquiladas en el último lustro
Como parte negativa, el Servei comenta que sería mejor utilizar los metros cuadrados útiles y que «varias de las características que se tienen en cuenta para calcular el precio no se determinan y se dejan bajo la valoración del usuario que consulta el índice».
En este sentido, el concejal de Habitatge, Nacho García (PSC), valora positivamente la medida: «Aplaudo el hecho de que por fin entrarán en funcionamiento las limitaciones a los precios, ya que podrá empezar a aplicarse toda la normativa regulada en la ley de vivienda».
«Un índice común para todo el Estado no será una buena solución», Joan París (ERC), concejal de Habitatge del Ayuntamiento de Valls
Desde Reus, su concejal de Habitatge, Anabel Martínez (PSC), también muestra satisfacción «por la activación de mecanismos para contener la subida de precios»: «Necesitamos un marco que fije las rentas del mercado privado; actualmente, la Generalitat ya tiene un índice que se aplica en la vivienda protegida y desde el Ayuntamiento lo aplicamos en las viviendas de la bolsa de alquiler».
El consistorio reusense expone que se ha mostrado activo para entrar en la lista de los 140 municipios catalanes tensionados: «Es necesaria una política concertada entre las administraciones porque el tope al precio no resolverá por sí mismo el problema, ya que hay falta de oferta». El ejecutivo local indica que trabaja en la ampliación del parque a través del Pla Local d’Habitatge.
«En Falset hay falta de oferta: rehabilitar es caro y no se construye obra nueva», Carlos Brull (ERC), alcalde de Falset
El alcalde de Cambrils, Alfredo Clúa (PSC), apunta que «la vivienda es el problema social que más inversión necesita y por eso se ha avanzado poco en su evolución».
«En general, no me gustan las medidas en negativo y nunca he creído en las soluciones simples a problemas complejos; no encontraremos soluciones sin un pacto de país que incluya a todas las instituciones», sostiene.
En Salou, el concejal de Habitatge, Marc Riverola (ERC), muestra un claro apoyo a la medida: «El hecho de que Salou, con una población superior a 30.000 habitantes, tenga un 23,2% de sus viviendas principales en régimen de alquiler, subraya la necesidad de actuaciones legislativas como esta». «Es una medida eficaz para asegurar el acceso a precios razonables para toda la población», añade.
«Nuestro problema es que no tenemos viviendas en régimen de alquiler», Carlos Trinchan (PSC), alcalde de Móra la Nova
El alcalde de El Vendrell, Kenneth Martínez (PSC), considera que la iniciativa no dará solución al problema. Cree que lo necesario es que se cedan los pisos vacíos a los Ayuntamientos y que se construya obra nueva de protección oficial.
El concejal de Urbanisme de Torredembarra, Javier Perellón (PSC), se muestra a favor, pero admite que «no evitará la falta de oferta, un problema que deberá resolverse». «De todas formas, será una medida de control para los grandes tenedores, pero hay que ver cómo termina de fijarse».
Por su parte, el alcalde de La Canonja, Roc Muñoz (PSC), comenta que también está a favor: «Seguramente es una herramienta necesaria, pero no sabemos si tendrá la efectividad que se pretende».
«Es un paso adelante para conseguir la estabilidad de precios», Jordi Jordan (Movem-PSC), alcalde de Tortosa
Desde Valls, Joan París (ERC), su concejal de Habitatge, apunta que restan a la espera de ver cómo se aplica todo, «pero ya se ve que un índice para todo el Estado como el que quiere aplicar el Gobierno no es una buena solución porque las situaciones de cada territorio son diferentes».
En el Priorat, el alcalde de Falset, Carlos Brull (ERC), expone que «todo lo que sea favorecer el acceso a la vivienda será positivo». «En Falset, falta oferta: rehabilitar es costoso y no se construye obra nueva, pero el Ayuntamiento está trabajando en ello».
Piensa igual el alcalde de Móra la Nova, Carlos Trinchan (PSC), quien afirma que, en su municipio, no es una cuestión de precio, sino de falta de oferta: «Nuestro problema es que tenemos pocos pisos en régimen de alquiler».
«Sería positivo que la administración pudiera aprovechar los pisos vacíos que hay», Adam Tomàs (ERC), alcalde de Amposta
Otro municipio tensionado es Amposta. Su alcalde, Adam Tomàs (ERC), destaca que «aquí, en los últimos dos años, se ha doblado el precio del alquiler». «Pero es que, en Amposta, tenemos sobre 250 pisos vacíos propiedad de grandes tenedores y que, si estuvieran a disposición de la administración, ayudarían a sofocar esta subida». Avisa que lo reclamaran al Estado.
El alcalde de Tortosa, Jordi Jordan (Movem-PSC), remarca que la publicación del índice «es un paso adelante para estabilizar precios en el municipio». «Deseamos que la implantación permita parar esta escalada».
«Por la inundabilidad, hace años que no han podido construirse viviendas en Roquetes», Ivan Garcia (ERC), alcalde de Roquetes
Por otro lado, el alcalde de Roquetes, Ivan Garcia (ERC), argumenta que «por la inundabilidad, hace años que no se ha podido construir en Roquetes y el parque de alquiler y venta está muy justo». El Ayuntamiento ya ha aprobado la memoria justificativa para salir de la zona de inundabilidad del Ebre y poder volver a construir en un futuro.
La mirada
Las voces de los expertos
Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas de Tarragona, indica que «el tope a los alquileres agravará la escasez de viviendas en alquiler». Por su parte, el director de estudios y portavoz de la plataforma Pisos.com, Ferran Font, apunta que «existen dudas sobre la efectividad de la medida».