«Hay quien prefiere pagar más y estar más tranquilo, porque controlas más la economía familiar con un tipo fijo que con uno variable. Ante la imprevisibilidad del euríbor, y viendo que está subiendo, hay una voluntad de contratar hipotecas de tipo fijo», asegura Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com. Las turbulencias económicas no se notan aún en un frenazo inmobiliario pero sí en un cambio en las opciones de las hipotecas.
Las de tipo fijo se han disparado un 22% en los últimos seis meses en Tarragona, según los datos ofrecidos por el INE. En ese mismo periodo, las variables, integradas básicamente por el euríbor como índice, se han desplomado un 30%. La dinámica se vio especialmente en junio, último mes disponible: hubo el máximo número de hipotecas fijas constituidas del último año, 911, y el mínimo en el caso de las variables, 150.
O, lo que es lo mismo, el 86% de estos contratos son a tipo fijo. Los tipos fijos siempre han sido mayoría pero en los últimos meses le han ganado terreno a las variables de forma contundente. «El cambio a positivo del euríbor se produce en abril. La política del Banco Central Europeo ha cambiado, aunque no serán cambios drásticos», añade Font.
Previsión de crecimiento
Es previsible que la tendencia siga en los próximos meses. «Las previsión es de un crecimiento del euríbor del 1,5 que puede llegar al entorno del 2% en el año que viene. Son intereses que se pueden considerar igualmente bajos, lejos del 5% y niveles así. Pero veníamos de baremos negativos», aclara Font, que hace cálculos para aquellos sometidos al euríbor: «En una hipoteca de 150.000 euros a 30 años, se puede encarecer entre 1.200 y 1.400 euros al año».
«Hay quien prefiere pagar más pero estar más tranquilo», dice Ferran Font, director de estudios de Pisos.com
Manuel Sosa, experto inmobiliario, añade: «La subida del euríbor afecta a aquellos hipotecados que hayan contratado un préstamo de tipo variable, pues este tipo de hipoteca está ligada al euríbor. Si este sube, el tipo de interés aumenta y se paga más en la cuota mensual de la hipoteca».
Eso sí, Font pronostica que «a medio plazo también deberán subir las variables a consecuencia de las políticas comerciales de las entidades bancarias, que están más interesadas en este tipo de productos». En junio, en el global de España, un 73% de las hipotecas de viviendas fueron a tipo fijo, por un 27% de variables.
Según los datos del INE, el interés medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda en ese mes fue de 2,47%. En el caso de los préstamos hipotecarios a tipo variable es de 2,06% y el de las fijos de 2,64%. De hecho, el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas siempre ha sido más bajo en el caso de las variables.
«La economía tiene mucho de psicología. Una hipoteca fija es romper la incertidumbre», apunta Rafael Muñoz, economista de la CEPTA
Pese a eso, en momentos de incertidumbre, muchas familias optan por un tipo fijo que les permita una mejor planificación de sus desembolsos y que evite los sustos.
Diego Reyes, presidente de la asociación de promotores inmobiliarios del Tarragonès, admite que «están subiendo los costes de las hipotecas, el precio del dinero comienza a incrementarse, pero todavía no es una realidad flagrante», aunque reconoce que cada caso es un mundo: «En función del tipo de cliente, puede haber un trato preferencial, consistente por ejemplo en negociar algún tipo de interés a la baja».
«He visto cómo se han frenado ya algunas operaciones por el encarecimiento de los tipos», asegura David Janssen, mánager de la inmobiliaria Barnamar Salou
Reyes explica que «la mayoría de clientes quieren fijo, mientras que el que tiene una mayor capacidad económica se va al variable», pero en esa disyuntiva que afecta a tantos hogares todo depende. «Siempre va en función de la capacidad económica de las familias. Si alguien puede asumir una subida variable o si tiene la opción de pasarla a fijo en algún momento, opta por el euríbor, aunque algunos bancos no aceptan esa operación de pasar de un tipo a otro», cuenta Reyes, que añade: «La estabilidad en estos momentos es muy importante. Cada uno hace sus cálculos y hay quien prefiere pagar toda la vida lo mismo, a pesar de que acabe siendo más cara».
Nada que ver con la época de la burbuja. «Antes había más variables porque los bancos no entraban tanto en el fijo, no estaba tan regulado como ahora», dice Reyes.
«Aconsejo negociar una cláusula para asegurar que el banco te permitirá pasar de variable a fijo», recomienda Diego Reyes, presidente de la Asociación de Promotores del Tarragonès
No hay consejos generales sobre qué alternativa es mejor, aunque el promotor tarraconense aconseja, por encima de todo, introducir una cláusula a la hora de firmar el contrato. «Recomiendo que cuando alguien contrate una hipoteca se asegure con el banco de que podrá pasarla a fijo en cualquier momento», añade Reyes. «Hay varias alternativas para evitar la subida de la cuota mensual pero depende de cada caso», dice Manuel Sosa, que hace alguna sugerencia: «La más aplicada es amortizar el capital adelantando una parte de lo que queda para acabar de pagar el préstamo y mantener así la cuota invariable. Otra opción es alargar el plazo de amortización, lo que permitiría amortiguar el aumento del tipo de interés en la cuota mensual, pero no es muy aconsejable esta opción, pues encarece el préstamo».
Rafael Muñoz, economista en la CEPTA, explica que «la economía tiene mucho de psicología, así que optar por una hipoteca fija supone romper la incertidumbre, para bien y para mal, así que es algo normal que esté sucediendo». «Tú te endeudas a mucho tiempo vista, a 20 o 30 años, y no sabes qué va a pasar entonces», indica.
«Hay que leer bien la letra pequeña para comprobar las penalizaciones que te están imponiendo», advierte Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
Otra opción relativamente recurrente es cambiar de tipo variable a fijo. El proceso, sin moverse de banco, se denomina novación, y consiste en una renegociación de las condiciones del crédito. Sosa advierte: «Hay que leer muy bien la letra pequeña para comprobar las penalizaciones y comisiones y que no superen el beneficio estimado en ese cambio de hipoteca. Este proceso acarrea diferentes costes, desde la comisión del banco hasta los gastos de una nueva escritura pública». «La decisión –continúa Sosa– debe depender también del momento del crédito en el que nos encontremos. Cambiar puede tener cierto sentido al principio, cuando se amortizan los intereses, pero no al final».
Echarse atrás
David Janssen, mánager de la inmobiliaria Barnamar en Salou, ha percibido ya las consecuencias de todo ello: «He visto cómo un par de operaciones se han cancelado porque de un mes a otro han subido los tipos, y la persona interesada ha preferido echarse atrás».
«Los tipos seguirán subiendo este año y en 2023 pero no sabemos qué pasará luego», dice Elisabet Ruiz Dotras, profesora de Economía y Empresa en la UOC
Janssen también asiste a otro punto de inflexión: «La gente quiere un préstamo fijo pero los bancos ya no les dejan, no lo ofrecen, porque en esta situación inestable ellos están protegiendo las variables. De hecho, ya están saliendo ofertas al mercado porque a las entidades les interesa empezar a potenciar las variables».
Elisabet Ruiz Dotras, profesora de Economía y Empresa en la UOC, cree que «no es tanto que la gente busque hipotecas fijas sino que hasta ahora los bancos estaban interesados en ofrecer eso, con todas sus estrategias de marketing, y aprovechando la ignorancia financiera de una parte de la población». Tampoco hay reglas universales. «Depende de los años de la hipoteca, de si tienes previsto ir amortizando», añade la profesora, que zanja: «Los tipos subirán este año y en 2023 pero no sabemos qué pasará más allá. Estados Unidos sí que los eleva de forma más agresiva que Europa».
Héctor Simón, Director de la Cátedra Unesco de vivienda de la URV
«Hay clientes que buscan más seguridad a largo plazo»
¿Es lógico que crezcan las hipotecas a tipo fijo?
Sí, es normal que la gente tienda a contratar este tipo de interés fijo, aunque eso no quiere decir que uno variable no sea mejor a largo plazo. Desde 2016, las hipotecas fijas han pasado del 22% del total al 70% en 2022.
¿A qué es debido?
Los tipos fluctúan. Hubo una subida en 2008 y a partir de 2011 baja el euríbor y desde 2016 estaba en negativo. Los bancos cuando ven que los variables son negativos y no le pueden sacar rentabilidad, potencian los tipos fijos muy atractivos, de un 2%, para atraer a la clientela que busca seguridad.
¿Qué es mejor?
Es muy difícil de predecir a largo plazo. Todo depende de la capacidad de riesgo de cada uno. De hecho, este año no se preveía esta subida, pero ha llegado la invasión de Ucrania y los precios. La principal función del BCE es controlar la inflación, y de ahí viene esto. Quizás de aquí a tres semanas se acaba el conflicto y se estabiliza la subida y el euríbor se queda en un 1,5%. Hay unas circunstancias macroeconómicas que nadie preveía.
¿Qué harán los bancos?
Como el fijo será menos atractivo, intentarán ahora fomentar el euríbor, porque prevén que les dé más beneficios. La gran mayoría de hipotecas, un 75%, están en variable, porque vienen de la burbuja, aunque a partir de 2016 cambiaran las tornas.
¿Qué opciones tiene el hipotecado para no pagar más?
Hay tres escenarios: la novación, cambiar de tipo con tu mismo banco, negociándolo con él. Otra opción es la subrogación, cambiar la hipoteca de banco. Buscas a otro que te pueda ofrecer mejores condiciones, esa entidad le paga la deuda a la otra. Hay que mirar ahí por ejemplo si tienes que pagar alguna comisión por la subrogación. La tercera opción es cancelar la hipoteca y abrir otra, pero es más cara para el consumidor. En todo caso, recomiendo que, además del tipo, a la hora de comparar se mire también la TAE, que incorpora otros gastos como la comisión de apertura y que también influye.
¿Es lógico que crezcan las hipotecas a tipo fijo?
Sí, es normal que la gente tienda a contratar este tipo de interés fijo, aunque eso no quiere decir que uno variable no sea mejor a largo plazo. Desde 2016, las hipotecas fijas han pasado del 22% del total al 70% en 2022.
¿A qué es debido?
Los tipos fluctúan. Hubo una subida en 2008 y a partir de 2011 baja el euríbor y desde 2016 estaba en negativo. Los bancos cuando ven que los variables son negativos y no le pueden sacar rentabilidad, potencian los tipos fijos muy atractivos, de un 2%, para atraer a la clientela que busca seguridad.
¿Qué es mejor?
Es muy difícil de predecir a largo plazo. Todo depende de la capacidad de riesgo de cada uno. De hecho, este año no se preveía esta subida, pero ha llegado la invasión de Ucrania y los precios. La principal función del BCE es controlar la inflación, y de ahí viene esto. Quizás de aquí a tres semanas se acaba el conflicto y se estabiliza la subida y el euríbor se queda en un 1,5%. Hay unas circunstancias macroeconómicas que nadie preveía.
¿Qué harán los bancos?
Como el fijo será menos atractivo, intentarán ahora fomentar el euríbor, porque prevén que les dé más beneficios. La gran mayoría de hipotecas, un 75%, están en variable, porque vienen de la burbuja, aunque a partir de 2016 cambiaran las tornas.
¿Qué opciones tiene el hipotecado para no pagar más?
Hay tres escenarios: la novación, cambiar de tipo con tu mismo banco, negociándolo con él. Otra opción es la subrogación, cambiar la hipoteca de banco. Buscas a otro que te pueda ofrecer mejores condiciones, esa entidad le paga la deuda a la otra. Hay que mirar ahí por ejemplo si tienes que pagar alguna comisión por la subrogación. La tercera opción es cancelar la hipoteca y abrir otra, pero es más cara para el consumidor. En todo caso, recomiendo que, además del tipo, a la hora de comparar se mire también la TAE, que incorpora otros gastos como la comisión de apertura y que también influye.
