Un 25,1% de todos los alquileres –con un margen de error de un 1,1% y sin incluir los de tipo turístico– que se llevan a cabo en la demarcación no se declaran a Hacienda. Tarragona supera la media catalana del 20,9% y es la segunda zona del territorio en la que más se da esta casuística, después de Lleida (31,9%) y por delante de Girona (24,4%) y de Barcelona (19,2%).
Son datos de un informe elaborado por el sindicato mayoritario del Cuerpo Técnico de Hacienda de la Agencia Tributaria y de los Cuerpos Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), que, por otra parte, apunta que «existe una tendencia descendente en el alquiler sumergido».
«Las gestiones y los requisitos administrativos para alquilar un piso se han complicado mucho últimamente», Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas
Las estadísticas incluidas en el informe realizado por el sindicato ponen de manifiesto que, en toda la demarcación, el número de alquileres asciende hasta los 37.761. En consecuencia, serían 9.478 los que lo ocultan al fisco.
Es un dato muy alejado de los que se registraban hace años: en 2018, por ejemplo, eran 19.084 los arrendamientos en ‘B’ que había en toda la demarcación, lo que suponía un 39,3% de pisos en este régimen.
Gestha elabora la estimación a través de la combinación de datos estatales y regionales del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Dichos registros, por otra parte, también ponen de manifiesto que el rendimiento neto medio del alquiler de vivienda habitual (antes de la reducción) en Tarragona rondaría los 3.554 euros, por los 3.565 de Lleida, los 4.472 de Girona y los 5.721 de Barcelona. Con lo cual, la demarcación es el territorio catalán en el que menos rentable sale poner un piso en alquiler.
Un simple recibo de la luz o del agua puede delatar el fraude ante la Administración
En cualquier caso, el sindicato admite que los datos provinciales deben tomarse con precaución, ya que los arrendadores de viviendas están domiciliados en cada demarcación, mientras sus inmuebles arrendados pueden estar en la misma, en otra e incluso en distinta comunidad autónoma.
Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas, expresa que «las gestiones y los requisitos administrativos para alquilar un piso se han complicado mucho en los últimos años».
«Cuanto más intervencionista es la legislación, más huyen las partes para así disponer de una mayor flexibilidad», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
«Hay que aportar numerosa documentación que, por otra parte, también tiene un coste económico; no se busca defraudar, sino más simplicidad», añade Sosa, quien destaca que «los obstáculos han causado que un porcentaje elevado de propietarios y arrendadores retiren sus viviendas del mercado e incluso las hayan puesto a la venta».
No obstante, es cierto que las estrategias de la Agencia Tributaria han dado sus frutos para sofocar un problema que en el pasado llegó a preocupar en la demarcación: aunque las cantidades que se defraudan no son excesivamente altas, era un porcentaje demasiado elevado y no conseguía erradicarse de una forma efectiva.
Históricamente, las personas jubiladas se encuentran entre las que más alquilan en negro
Lo corrobora el gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona, Héctor Ruana: «Hoy en día, no apreciamos en nuestra clientela un índice tan elevado como el que dicen los datos».
En esta línea, el director de estudios de la plataforma Pisos.com, Ferran Font, afirma que «cada vez es más difícil que haya alquileres de viviendas que no se declaran».
«Los arrendamientos en negro pueden existir por diferentes motivos: evadir las obligaciones fiscales para maximizar los beneficios, que no se reúnan las condiciones de habitabilidad en el inmueble...», explica el director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, Héctor Simón.
«Hoy en día, no apreciamos un índice tan elevado en el territorio como dicen las estadísticas», Héctor Ruana, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona
Las tácticas de Hacienda
¿De qué forma la Agencia Tributaria puede identificar los alquileres en ‘B’? En realidad, es suficiente con un recibo de la luz o del agua, ya que detectar un consumo en un piso que se presupone vacío enciende la lucecita de la Administración. También lo hace el hecho de declarar unos ingresos muy bajos, pero tener una hipoteca muy alta.
Por otra parte, los entes inspectores cuentan con el suministro por parte de las comunidades autónomas de la información sobre las fianzas incluidas en los depósitos de los organismos autonómicos. Un paso que debe ser obligatorio en contrato de arrendamiento, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Además, el fisco recibe los certificados de eficiencia energética registrados, ya que, para poder formalizar un contrato de compraventa o alquiler, es obligatorio presentar un certificado de eficiencia energética de la vivienda.
Tarragona es el territorio de toda Catalunya en el que menos rentable sale poner un piso en alquiler
La cosa no se queda así, ya que la Administración vigila los portales inmobiliarios, además de los bancos, para hallar este tipo de fraude. También se puede dar el caso de que terceros –o, en ocasiones, los propios inquilinos– se pongan en contacto con Hacienda para denunciar la existencia de un alquiler no declarado.
En esta línea, el secretario general de Gestha, José María Mollinedo, expone que «la situación del propietario que alquile en negro es muy arriesgada durante los cuatro años de prescripción desde que finaliza el plazo de declaración, ya que nada impide al inquilino o inquilina deducir por alquiler en su declaración de la renta, o incluso, una vez finalizado el arrendamiento, realizar una rectificación de su declaración».
«La situación del propietario que alquila en negro es muy arriesgada», José María Mollinedo, secretario general de Gestha
¿Cómo afecta la ley de vivienda?
Según se desprende del texto de la nueva ley de vivienda, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), la subida anual de la renta de los alquileres no podrá ser superior al 3% durante este año 2024, algo que estará vigente hasta el próximo 2025, cuando deberá de haberse definido un índice de referencia por parte del INE.
Dicho esto, ¿pueden las limitaciones en el incremento ser un factor que reduzca la oferta de arrendamientos y empuje a los propietarios al negocio sumergido?
En palabras de Sosa, «la política de poner límites al mercado ha tenido un efecto rebote en contra por parte de muchos arrendadores o propietarios que han retirado sus pisos del mercado general». «Al haberse reducido la oferta de viviendas, se ha generado un caldo de cultivo para que se cree un cierto mercado negro», añade.
«En otros mercados, el desequilibrio entre oferta y demanda es tal que los potenciales inquilinos ofrecen pagar un extra en ‘B’», Ferran Font, experto inmobiliario y director de estudios de Pisos.com
Simón argumenta que «cuanto más intervencionista es la legislación, más huyen las partes para tener flexibilidad». Por su parte, Ruana comenta que «la mejor opción es siempre seguir la legalidad, ya que existen bonificaciones fiscales aplicables». «Las medidas coercitivas de la nueva ley, no obstante, favorecen que haya propietarios que acaben decidiendo no alquilar su piso», añade.
Font pone un ejemplo de lo que ha pasado en otros mercados: «Ha llegado a haber tanto desequilibrio entre la oferta y la demanda que los potenciales inquilinos ofrecían pagar un extra en negro para que el dueño se decidiera por ellos».
En cualquier caso, parece que este paisaje no provocará un aumento en el índice de alquileres no declarados, una casuística que cada vez está más controlada por la Agencia Tributaria.