Un piso de una habitación por 650 euros en la Rambla Francesc Macià de Tarragona. «Lo pusimos disponible un viernes a las dos de la tarde. Le dimos de baja el lunes a las 9 h. Había recibido 160 solicitudes», explica Marc Cornago, coordinador de El Balcó Immobiliària, en Tarragona. «Dimos la baja para que no entrara más gente». De ahí filtraron los candidatos y se realizaron finalmente 12 visitas.
El primero que vio el piso hizo una reserva y se lo acabó quedando para alquilar, aunque se acabaron completando todas las visitas. «Lo cuelgas en internet y, si es un buen producto, interesante, en 24 horas tienes el piso alquilado. Normalmente hacemos un cribado entre nuestra cartera de clientes, y seleccionamos 15, hacemos unas cuatro o cinco visitas, y de ahí sale ya el inquilino», indica Víctor Tomàs, gerente de Finques Mèdol.
Algunas inmobiliarias gestionan la oferta que les llega internamente y no publican el anuncio
El alquiler exprés, el piso volátil que apenas dura en el mercado, está a la orden del día. Un informe de Idealista muestra que un 18% de los inmuebles que se alquilaron en Tarragona capital en noviembre estuvo menos de 24 horas en el mercado.
El estudio cuantifica una realidad a la que las agencias ya están acostumbradas. En algunos casos, la oferta en cuestión se gestiona internamente. No se llega a colgar en internet. De entre una base amplia de centenares de clientes que en algún momento se han mostrado interesados por un piso estándar, sale el candidato potencial.
«Hay mucha competencia entre inquilinos. Algunos ya vienen a las visitas con las nóminas», admite Emma Monlleó, gerente de Finques Tarragona
«Esto pasaba hace años en Barcelona y ahora ocurre aquí también. Hay muchísima demanda y poca oferta. No es solucionable a corto plazo. Todo lo que sale, sobre todo si es interesante, se alquila rápido, y eso que ahora hay algo más de oferta, existe bastante rotación», indica Víctor Tomàs, de Finques Mèdol, que añade: «A veces ni lo anunciamos».
Emma Monlleó, gerente de Finques Tarragona, ha percibido la tendencia: «Hay mucha competencia entre inquilinos. Antes se alquilaban más los pisos con muebles, que tenían más salida, pero ahora da igual, con o sin muebles. Hay muchos candidatos. Cuando salen las ofertas en las plataformas, es automático, llegan muchas llamadas, mails».
Competencia y muchas prisas
Los arrendatarios ya son conscientes de que deben librar esa pugna. «Al pedir garantías cuando concertas la visita acabas filtrando mucho y rápido. Eso es una primera criba. También les dices el porcentaje que deberían ingresar para cuadrarlo. Pero la gente sabe que hay prisa y competencia. Algunos ya vienen a la visita incluso con las nóminas, para acortar tiempo».
«Pusimos el piso en la web un viernes y el lunes habíamos recibido 160 solicitudes», apunta Marc Cornago, coordinador en El Balcó
No sucede con todos los inmuebles pero sí con una buena parte de ellos, en aquellos enclaves más demandados, y no solo del centro. «Influye sobre todo el precio, no solo el producto. Si pongo un estudio por 400 euros, tengo toda la tarde de llamadas. En cambio, con un piso en la Rambla por 900 euros tardas un poco más», apunta Monlleó.
La mediación de las agencias y el ‘casting’ final de los propietarios tienen cada vez más importancia. Raúl Rodríguez, de Rambla Vella Finques, sostiene: «Normalmente alquilas el piso en menos de 24 horas, pero a mí me gusta afinar mucho y tardo más en encontrar un buen perfil. Todo se alquila igual de rápido. Me baso en la económico pero también en lo personal. Hago la selección yo y el propietario se despreocupa».
Demanda en el Eixample Nord
Marc Cornago, desde el Balcó, apunta a que el distrito con más demanda es el Eixample Nord, «toda la zona desde El Corte Inglés hacia la Torre dels Vents y el Hospital Joan XXIII», seguida del Eixample, y otro reclamo en la periferia: «Hay mucha demanda en algunas zonas de Sant Pere i Sant Pau, como Països Catalans».
«Hay mucho inmueble que está saliendo del mercado del alquiler y se va a la compraventa», relata Elisa Hernández, gerente de Immotarraco
El Eixample Sud, Barris Marítims, Part Alta y Ponent acaban de configurar esos distritos donde se da una mayor competencia. Para Emma Monlleó, de Finques Tarragona, el Eixample, la zona más céntrica de la ciudad, es la que tiene un mayor tirón, aunque todo depende: «Como más económico es el precio, más demanda hay».
En esa vorágine, el propietario acaba teniendo la última palabra a la hora de seleccionar al inquilino que le otorga más garantía y confianza. «Nosotros le damos herramientas para que elija. Hacemos tres filtros de viabilidad económica, incluyendo uno de morosidad», apunta Cornago, que arroja algunas de las claves: «Hay una demanda brutal y una oferta muy limitada, con unos precios fuera de mercado y unas políticas de vivienda mal aplicadas».
Los ‘casting’ de los propietarios se endurecen y excluyen a los más vulnerables
Cornago critica el tope al alquiler que se estableció en Catalunya en 2020 y que luego quedó tumbado por la justicia y el próximo umbral que traerá previsiblemente la nueva Ley de Vivienda. «Han hecho leyes intentando proteger mucho al inquilino, sin diferenciar si el propietario era un fondo inversor o un pequeño particular, que es el principal perfil que tenemos. Eso ha hecho que se pierda una parte del stock del alquiler. Todos estamos de acuerdo en que no nos gustan estos precios tan altos, pero hay otras formas de intentar arreglarlo», explica.
«Todo se alquila muy rápido, a veces en menos de 24 horas», dice Raúl Rodríguez, gerente de Finques Rambla Vella
Los expertos inmobiliarios alertan de que se puede dar ahora una nueva fuga del alquiler tradicional al turístico y a la compraventa, en busca de mayores rentabilidades. «Se han hecho ventas a inversores que querían alquilar habitaciones, donde no hay ninguna regulación, y se está dando un uso diferente a la vivienda», agrega Cornago. «Hay mucho inmueble que está saliendo del mercado del alquiler y se va a la compraventa. Ya lo notamos. Nos encontramos con situaciones en las que al propietario le suben la hipoteca pero él no puede hacer lo mismo con el alquiler porque está topado», indica Elisa Hernández, gerente de Immotarraco.
«Hay muchísima demanda y poca oferta. No es algo que sea solucionable a corto plazo», lamenta Víctor Tomàs, gerente de Finques Mèdol
Según Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, «unas tasas de alquileres exprés tan elevadas provocan enorme tensión en el mercado, empujando hacia arriba los precios y aumentando la ansiedad de las familias que buscan establecerse en una vivienda de alquiler».
El 26% de pisos hallan comprador en menos de una semana
Las ventas exprés son otra realidad del mercado inmobiliario, aunque las urgencias no son tantas como en el caso de los arrendamientos. Otro informe, también del portal Idealista, indica que «en el caso de las capitales los casos de ‘ventas exprés’ son más frecuentes, sobre todo en los grandes mercado».
El mayor porcentaje de ventas en menos de una semana se da en Sevilla, donde el 35% encontraron comprador en menos de siete días. En Madrid el dato se ubica en el 30% y en Barcelona en el 26%, el mismo porcentaje que hay en Tarragona capital. El estudio indica que un 8% de las viviendas tardaron en venderse entre una semana y un mes y un 19% entre uno y tres meses.
Pero no siempre es tan fácil encontrar un perfil que compre. En el 27% de los casos de Tarragona capital, la compraventa se demoró entre tres meses y un año y en un 20% de los casos, esto es, dos de cada diez, la operación se alargó más de un año.
La realidad es bien distinta si se analiza la provincia. Ahí las premuras del mercado son mucho menos habituales. Solamente un 15% de los inmuebles se compraron en menos de siete días. En el 39% de los casos, casi cuatro de cada diez, la horquilla de la operación se movió entre los tres meses y el año de espera. En un 8% se tardó entre una semana y un mes y en un 23% entre uno y tres. En un 15% la dilación superó el año.