Únicamente el 45% de las viviendas que la Sareb tiene en Tarragona son aptas para destinarlas a alquiler social dentro del anuncio del Gobierno de movilizar inmuebles para intentar abaratar los elevados costes del arrendamiento y facilitar el acceso a la vivienda.
El llamado ‘banco malo’ ha actualizado la cartera de stock susceptible de ser destinado a ese fin. En la provincia son 1.364 viviendas, ni la mitad de los 3.010 que posee actualmente la sociedad. Ese recuento corresponde a las viviendas seleccionadas para ofrecer a las administraciones públicas y que han obtenido la licencia de primera ocupación.
La Sareb tiene actualmente 3.010 viviendas en la provincia de Tarragona pero solo 1.364, el 45%, están disponibles para alquilar
El resto, más de la mitad del parque, en concreto un 55%, queda fuera de ese paquete que debe contribuir al alquiler social y a facilitar el acceso a una casa.
De esa cifra inicial de 1.364 viviendas adaptadas y terminadas, se calcula que un 40% están ya listas para entrar a vivir e incluso en fase de comercialización en canales minoristas. Otras necesitan algún tipo de adecuación que en muchos casos ya se está acometiendo para que estén listas para ser habitadas en un plazo de entre seis y 12 meses. Son viviendas con unas condiciones similares a las de una de segunda mano.
Trámites y adecuaciones
La Sareb indica que hay viviendas «en las que hay que hacer algún tipo de adecuación», de diferente piso. En algunas «solo hace falta cerrar algún trámite para que se puedan habitar, como el certificado energético, y hay otras en las que se debe acometer alguna reforma». Sareb estima que los plazos de adecuación oscilarían entre ese margen entre medio año y un año.
Esta situación rebaja y matiza los números que dio el Gobierno, que cifró en 50.000 las viviendas de la Sareb en alquiler a precio asequible. Pese a ello, la medida puede suponer una oportunidad especialmente para las comarcas tarraconenses. Tarragona es la cuarta provincia de España en la que más viviendas se van a movilizar. Con esas 1.364, solo está por detrás de Valencia (2.266), Murcia (2.093) y Castellón (1.769), y supera a Barcelona o Madrid. Esos inmuebles se ponen a disposición de administraciones públicas, que ahora tendrán que adquirirlos para incrementar el parque público.
«La medida es positiva pero solo un 15% de viviendas están en capitales de provincia», indica Hèctor Simón, director de la Càtedra Unesco d’Habitatge de la URV
El director de la Càtedra Unesco d’Habitatge de la URV, Héctor Simón, reconoce que «destinar viviendas a una finalidad social es una noticia positiva», aunque menciona algunos frenos y obstáculos. «El problema es que hay unas 12.000 viviendas que necesitan algún tipo de actuación, se tendrán que rehabilitar y eso es un coste adicional. A eso se añaden las que están en situación de ocupación irregular y se tiene que resolver», apunta. Uno de los principales inconvenientes es la localización de ese stock de casas y la relación con la demanda. «Solo el 15% de las viviendas están ubicadas en capitales de provincia. Eso hace que se dificulte la salida por su emplazamiento. Si está fuera de los núcleos de población quizás hay menos salida y tampoco acabará de solucionar el problema habitacional», añade Simón.
«Donde nadie quiere vivir»
El profesor de la URV indica que, en buena parte de casos, «el stock de las grandes ciudades ya se ha ido absorbiendo y de alguna forma se han ido liquidando de forma ordenada los activos problemáticos», heredados del estallido de la burbuja. Así pues, según los expertos no es oro todo lo que reluce en la propuesta del gobierno. «Muchos pisos de la Sareb están sin acabar, les falta la cocina y otros muchos los han desmantelado, se han llevado los sanitarios, los cables eléctricos. Otros están en zonas en las que no va a querer ir a vivir nadie. La propuesta tiene buena voluntad pero será difícil de implementar», indica Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario. Para Sosa, «cuando hablamos de demanda queremos decir sobre todo Tarragona capital, o también zonas cercanas como La Pobla de Mafumet, La Canonja, Vila-seca, pero por ejemplo irse a vivir a Terres de l’Ebre será complicado».
«Es decepcionante ver que se usa la vivienda como arma electoral. Hacen falta apuestas a largo plazo», lamenta Ferran Font, director de estudios de Pisos.com
En ese sentido, si cruzamos los datos de Sareb a partir de un informe al respecto del portal Idealista, se concluye que en Tarragona capital solo hay 169 inmuebles del total de más de 3.000 que tiene la sociedad en su cartera. Es poco más del 5%.
Legado de la especulación
No es extraño que Tarragona sea una de las provincias de España con más viviendas de la Sareb y también con más activos que se pueden dedicar a alquiler social. Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com, aclara: «La costa mediterránea concentra una parte importante de los inmuebles, porque son aquellos puntos en los que había una construcción más especulativa, que respondía más a unas estimaciones de la demanda que no era real, donde las infraestructuras, por ejemplo, no existían. Hay que recordar que veníamos de una época en la que construía mucho».
«Muchos pisos de la Sareb están sin acabar o en zonas en las que nadie quiere ir a vivir», admite Manuel Sosa, abogado y experto inmobiliario
¿Puede aquel frenesí inmobiliario que nunca se pudo digerir facilitar ahora el acceso a la vivienda? Es algo que está por ver. «La Sareb tiene aún viviendas vacías y eso debe ser por algún motivo, y no solo por que no se puedan usar. Quizás están en lugares sin servicio, mal ubicadas, en zonas sin demanda». Font critica, además, «el fuerte carácter electoralista», aunque pueda estar de acuerdo en el punto de partida: «Es decepcionante ver que se usa la vivienda como una arma electoral, cuando lo que en realidad necesitamos son políticas a medio y largo plazo. El anuncio de la movilización va en la línea de ampliar el plan de vivienda, pero necesitamos apuestas no electoralistas, con más consenso, a largo plazo. El parque público que necesitamos no se construirá en diez años».
Lo que está claro es que hay un déficit de vivienda pública, en buena parte también porque la construcción se ha descuidado en exceso. Lo asumía en este contexto la ministra de Asuntos Económicos y vicepresidenta primera, Nadia Calviño, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros: «Está claro que el acceso a la vivienda constituye una de las preocupaciones principales de los ciudadanos, especialmente para los jóvenes y los colectivos más vulnerables», comenzaba su intervención. «El parque público de vivienda es fundamental para poder responder a este reto», añadía. Calviño explicaba que en España hay un parque público de unas 300.000 viviendas, un 3% del total, frente al 9% de la media europea.
Ocupadas y por construir
También en la Cátedra Unesco de la URV, la doctora e investigadora Núria Lambea confirma el diagnóstico: «Es verdad que la inversión en política de vivienda, si ya era poca antes, ha disminuido muchísimo en los últimos años. En lugar de fomentar la construcción hemos ido a programas de captación de vivienda vacía. El poco financiamiento ha ido para buscar esas viviendas que ya existían, y así salía más a cuenta».
Así pues, esas 50.000 viviendas de las que habló el Gobierno no serán de incorporación inmediata al parque. A las 21.000 disponibles en un año se suman 14.000 ya habitadas, algunas ocupadas de forma ilegal cuya situación se tendrá que tratar. Las 15.000 restantes se construirán en suelos propiedad de la Sareb mediante acuerdos de colaboración público-privada y tardarán más tiempo en estar disponibles.
Más inmuebles disponibles en L’Aldea que en Tarragona y Reus
Una de las mayores dificultades para dar salida a los inmuebles del ‘banco malo’ es ese emplazamiento de dudoso interés, señalado por los expertos, y sobre el que arroja luz un informe reciente del portal inmobiliario Idealista. El estudio concluye que el 63% de las viviendas en manos de la Sareb –todas ellas, no solo las habilitadas ahora para el alquiler social– están en municipios de baja o muy baja demanda de alquiler. Según este análisis, el 3% de las casas y pisos de la web de Sareb están en poblaciones de demanda muy baja, mientras que el 60% se encuentran en ámbitos de baja demanda. El 27% de la oferta de este organismo se sitúa en nichos de alta demanda y solo el 10% en zonas de muy alta demanda.
Un ejemplo muy claro se percibe en la provincia, si bien en los principales municipios con inmuebles no hay ninguno que tenga demanda de arrendamiento ‘baja’ o ‘muy baja’. Pero es ilustrador que el municipio con más casas y pisos de esta sociedad de activos tóxicos sea L’Aldea (Baix Ebre). En este núcleo, marcado por la macrourbanización fallida El Mirador del Ebro, la Sareb tiene 294 viviendas, más que en Tarragona capital (169) y el triple que en Reus (103). Amposta o Calafell también superan a estas capitales.
Un stock tóxico y de difícil salida herencia de la burbuja
Tarragona destaca como una de las zonas que, pasados los años, sigue acumulando un mayor stock de activos tóxicos, englobados bajo el paraguas del ‘banco malo’. La Sareb, las siglas de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, reconoce que «la ubicación de estas viviendas es reflejo de la cartera de activos que recibimos entre los años 2012 y 2013 procedentes de las antiguas cajas de ahorro y sus filiales que fueron intervenidas por el FROB en los años de la crisis financiera».
«De ahí –sigue la entidad– que las zonas con más oferta sean el arco Mediterráneo y algunas provincias de Galicia, Castilla-La Mancha y Castilla y León». Ferran Font, director de estudios del portal Pisos.com, indica que «este parque no procede de propietarios particulares sino de básicamente promotores y constructoras que en su día quebraron, que no pudieron hacer frente a los pagos». «Los constructores no podían seguir adelante y hubo promociones que se quedaron colgadas», agrega el abogado Manuel Sosa.
Sareb fue creada en 2012 para gestionar y comercializar todos esos activos problemáticos de las antiguas cajas de ahorro y sus filiales que recibieron ayudas públicas. «Ya hemos reducido gran parte de la cartera de préstamos e inmuebles y seguimos trabajando, activo a activo, para cumplir nuestra misión», añaden desde la entidad.
Ahora la sociedad explica que «pone sus activos a disposición de las comunidades autónomas y ayuntamientos para que con su adquisición puedan incrementar el parque público de vivienda».
