Cuatro empresas concentran más pisos en régimen de alquiler que todos los que forman parte del parque público de arrendamiento en Tarragona. Son datos derivados de una solicitud de acceso a la información pública que el Diari efectuó ante el Institut Català del Sòl (INCASÒL).
Por otra parte, esta entidad no facilita los nombres de dichas compañías después de que el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) fallara a su favor y al de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona en el litigio que mantienen con el medio de comunicación CRÍTIC desde 2021.
Se entiende como gran tenedor a aquel que disponga de diez o más inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados residenciales.
No se aplica la regulación que impulsó Catalunya para que las personas propietarias de cinco o más viviendas sean consideradas grandes tenedores, ya que dicha legislación tan solo tiene efecto si los inmuebles se encuentran en zonas tensionadas, y en Tarragona solo son trece los municipios que tienen esta catalogación.
Los pisos en alquiler de grandes tenedores son un 22,9% de todos los que están en este régimen
De los datos que sí que ha aportado el INCASÒL se desprende que, en total, los grandes tenedores acumulan 15.663 viviendas en régimen de alquiler en toda la demarcación. De todas ellas, 2.340 son de grandes propietarios del sector público.
Figuran en este registro seis entidades: la Agència de l’Habitatge de Catalunya, con 1.812 pisos; el INCASÒL, con 366; Adif, con 135; Carmelites Descalces de Tarragona, con 25, y el Ayuntamiento de L’Hospitalet de Llobregat y la Cruz Roja, ambas con uno.
Por otra parte, cuatro grandes empresas de carácter privado poseen 2.837 en total, con una suma individualizada de 933, 654, 636 y 614. En la lista de grandes tenedores privados hay 655 personas (261 físicas y 393 jurídicas), cuya identidad no se revela, ya que la Administración únicamente aporta el NIF encriptado.
El INCASÒL tampoco dispone de la información sobre el sector al que se dedican estos grandes propietarios de carácter privado, ya que, según exponen, se trata de un dato que no está contemplado en el registro de fianzas de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas de Catalunya.
«El número de grandes tenedores ha aumentado a lo largo de los últimos años», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
Los 15.663 pisos que estos tenedores poseen actualmente en alquiler en Tarragona suponen un 22,9% de todos los que están en este régimen en la demarcación, ya que, tal y como señalan los registros, son 68.135 los contratos de arrendamiento vigentes con la fianza depositada en el INCASÒL.
Con 4.706, Tarragona capital es el municipio que más viviendas en alquiler tiene que sean propiedad de grandes tenedores, ya sean públicos o privados. Destacan como grandes propietarios la Agència de l’Habitatge de Catalunya, con 546 pisos, y una empresa privada, con 246.
Tarragona y Reus son los municipios con más inmuebles de grandes tenedores en alquiler
Reus ocupa la segunda posición con 3.520. Sin embargo, la Agència de l’Habitatge tiene 338 y es una empresa privada la que más posee, con 340.
El Vendrell ocupa el podio con 973 viviendas en alquiler propiedad de grandes tenedores. Al igual que la capital de la demarcación, es la Agència de l’Habitatge la que más pisos acumula, con 118.
También se encuentran entre las primeras posiciones las localidades de Amposta (554) Cambrils (461), Tortosa (429), Salou (421), Valls (382), Calafell (351), La Ràpita (324) y Vila-seca (318).
El hecho de que estos municipios estén entre aquellos que más pisos concentran en el conjunto de la demarcación se debe a que también son algunos de los más poblados del territorio.
En esta línea, Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas, comenta que «en poblaciones y ciudades pequeñas, la propiedad está más atomizada». «Generalmente, los grandes tenedores en Catalunya suelen ser sociedades inmobiliarias patrimoniales que han comprado edificios enteros y han dividido sus plantas en pisos individuales», añade.
«Cuando no dejas acceder al mercado a las familias con menos recursos, se provoca una acumulación en aquellas personas con más capacidad económica», Héctor Simón, director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV
El papel de los grandes tenedores
El director de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), Héctor Simón, manifiesta que «el número de grandes tenedores ha aumentado a lo largo de los últimos años, ya que, en la época del boom, los fondos de inversión tenían poca presencia».
¿A qué se debe, pues, este aumento? En palabras de Simón, «se ha expulsado del mercado a las familias con menos recursos», que cada vez ven más difícil la posibilidad de adquirir una vivienda en propiedad.
La ley hipotecaria actual, vigente desde el año 2019, endureció los requisitos de concesión de un inmueble, sobre todo para los perfiles de clientes de mayor riesgo.
«Esa legislación implicó que exista una mayor necesidad de solvencia para aquellas personas que quieran obtener una hipoteca», afirma Simón.
Desde la Càtedra defienden que «la inversión empresarial es necesaria, el problema está cuando existe una concentración excesiva, ya sea en manos privadas o públicas»
«Cuando no dejas acceder al mercado inmobiliario de vivienda en propiedad a las familias con menos recursos, se provoca una acumulación del parque en aquellas personas físicas o jurídicas que tienen una mayor capacidad económica», añade.
Desde la Càtedra también defienden que «la inversión empresarial es necesaria, el problema está cuando existe una concentración excesiva, ya sea en manos privadas o públicas».
¿Qué hacer para solventarlo? Simón apuesta por las denominadas como «tenencias intermedias» para que la ciudadanía con menos renta pueda tener un techo sin necesidad de desembolsar cantidades extraordinarias de dinero.
¿Qué son las tenencias intermedias? Básicamente, la propiedad compartida y la temporal. La primera consiste esencialmente en una adquisición progresiva del dominio de la vivienda, de manera que el adquirente lo es inicialmente de una parte (por ejemplo, un 25%, un 5% con recursos propios y un 20% mediante financiación externa) y por el resto (75%) paga una renta al vendedor. Estos porcentajes se pueden pactar libremente entre las partes.
«En poblaciones y ciudades pequeñas, la propiedad está más atomizada», Manuel Sosa, abogado, experto inmobiliario y administrador de fincas
La segunda permite comprar una propiedad por un número de años determinado (entre 10 y 99 para inmuebles), es decir, por el tiempo que realmente se necesite. Durante este tiempo, el adquirente es propietario con carácter general, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva.
Carme es una tarraconense que está buscando piso desde hace un año y medio. Por su trabajo, necesitaría que se ubicara en Tarragona ciudad, aunque no descarta explorar otras opciones si, llegado el momento, no encuentra una solución que se adapte a sus posibilidades: «Con el sueldo de una persona únicamente, es muy difícil optar a un alquiler en Tarragona con los precios que hay ahora».
Afirma que está encontrándose con pisos de una media de 600 euros mensuales: «Económicamente, es inviable en muchos casos». En esta línea, ya descarta la hipoteca: «Hay que tener un cojín suficiente».
«Voy mirando a través de inmobiliarias y también pregunto a las amistades si conocen a alguien que quiera poner su piso en alquiler; por el momento estoy viviendo en casa de un amigo y haciendo algo de colchón para poder costearme la vivienda en un futuro», relata.
¿Sanciones o bonificaciones?
La Càtedra siempre ha apostado por llegar a acuerdos con grandes tenedores para que, a base de incentivos positivos, pongan los pisos en el mercado y aumenten la oferta, que hoy por hoy está en horas bajas. «Es necesario un ecosistema legal que haga atractivo el hecho de poner un piso en alquiler», argumenta Simón.
La estrategia actual es algo más punitiva. Hace poco, se conocía que la Generalitat había interpuesto dieciocho sanciones –entre el Camp, el Ebre y el Baix Penedès– a grandes tenedores por no ofrecer alquileres sociales a personas y familias en riesgo de exclusión residencial.
«Con el sueldo de una persona únicamente, es muy difícil optar a un alquiler en Tarragona con los precios que hay ahora mismo», Carme, vecina de Tarragona
Son políticas que aplauden desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de Tarragona y de Reus. La portavoz de la capital, Stela López, afirma que «ya era hora de que se vean los efectos de las denuncias que se interponen». «Estamos muy contentos porque es un primer paso, a ver si tiene un seguimiento».
La representante de la PAH de Reus, Sandra Casanova, expone que «el importe recaudado es muy poco». En total, fueron alrededor de 450.000 euros. «Para ellos, esto es nada», apunta.
La escalada de precios que actualmente azota a las personas que están buscando un techo yace en gran parte en la falta de oferta disponible. Un problema que supone un obstáculo difícilmente salvable para la emancipación.