En los últimos 25 años las 10 comarcas del Camp de Tarragona y las Terres de l’Ebre han visto cómo su población crecía un 45% con gente venida de todo el mundo. Lo han leído bien, de los 590.000 habitantes del año 2000 a superar los 850.000 durante el año 2024. Un crecimiento más intenso y radical que el que estas mismas comarcas vivieron entre 1960 y 1980. Hay una gran transformación social en marcha y los retos son y serán enormes.
Durante la primera década de este nuevo siglo, hasta el año 2010, el mercado inmobiliario acompañaba el crecimiento de la población y se construían en torno a mil nuevas viviendas cada año. Desde entonces la población ha seguido creciendo pero la construcción de nuevas viviendas ha caído de forma radical. En los últimos quince años la cifra acumulada de nueva construcción supera por poco las 500, la mitad de lo que se construía anualmente en otras épocas.
La desproporción es clara y aparecen dos preguntas de forma evidente. ¿Por qué no se construye? y ¿donde viven los nuevos habitantes si casi no hay obra nueva? Cualquier fenómeno complejo es siempre el resultado de muchas causas distintas, y el freno a la construcción no es una excepción, pero las razones del parón podrían resumirse en dos, regulación y economía. Mala regulación y mala economía.
La Unión Europea ha impulsado estándares de construcción cada vez más estrictos que han encarecido la obra nueva significativamente. Construir en el mediterraneo con criterios nórdicos, ya ven. Pero la parte del león de la mala regulación corresponde a las dificultades que ayuntamientos y Generalitat ponen al desarrollo de nuevo suelo residencial. Cualquier modificación urbanística acaba costando años de gastos e incertidumbre que pocos promotores están dispuestos a soportar.
Si la política no ayuda, la economía tampoco. Los salarios no crecen como deberían y la subida de los tipos de interés ha complicado el acceso a la vivienda para muchas familias. La demanda de obra nueva está limitada porqué muchos no se la pueden permitir. Y aún hay más, poder cambiar la hipoteca sin coste de un banco a otro ha hecho las hipotecas a promotores inmobiliarios mucho menos atractivas para los bancos. Antes cada nueva promoción les suponía ganar docenas de clientes fieles durante años, pero ya no. Menos crédito a promotores implica menos promociones, claro.
¿Y donde viven entonces todos estos nuevos habitantes? Hasta ahora tres vías han dado cobijo a estos miles de nuevos residentes. El exceso de construcción de los años del boom, la reconversión de segundas residencias en viviendas para todo el año y la reforma de viviendas estimulada por la rentabilidad del alquiler. Las dos primeras han agotado el margen y la tercera se ha acabado con la reciente limitación artificial de los alquileres.
¡Problemas a la vista!
¡Faltan casas y es urgente volver a construir!
Marc Arza es CEO de Startsud Studio
La población crece pero la construcción de nuevas viviendas ha caído
