El aumento de la densificación en las principales ciudades, los nuevos sistemas inteligentes de gestión de edificios, la necesidad de rehabilitación del parque de viviendas, unido a las dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en alquiler o compra, evidencian la necesidad de potenciar la vida en vertical y la búsqueda de alternativas habitacionales a los sistemas tradicionales de vivir en comunidad.
En España, la propiedad horizontal (PH) ha facilitado el acceso a la vivienda de millones de familias, siendo el país de Europa que más personas viven en pisos, y destaca entre los sistemas más avanzados a nivel europeo y norteamericano. Así, los edificios y demás comunidades en PH funcionan como auténticas comunidades autónomas que toman sus propias decisiones mediante estatutos y acuerdos comunitarios de carácter democrático. En contextos con regímenes políticos con importantes carencias democráticas, como por ejemplo, en Etiopía o en China, el proceso de toma de decisiones dentro de las comunidades de propietarios ha sido un instrumento de resistencia democrática social frente a la intervención estatal en la vida de las personas.
Al margen de la PH, existen otros regímenes jurídicos como el de las cooperativas en cesión de uso, que están emergiendo como una alternativa frente a la misma. No obstante, este modelo presenta deficiencias en términos de mixticidad, libertad, democracia y seguridad jurídica que deberían solventarse para popularizarse.
Por otro lado, desde 2015, el Código Civil de Cataluña introduce las denominadas «tenencias intermedias», inspiradas en modelos de los Países Bajos y Reino Unido. Estas tenencias constituyen un continuum entre el alquiler y la propiedad, ofreciendo dos opciones reales al pleno dominio: la propiedad compartida y la propiedad temporal. Estas alternativas lo son frente al dualismo entre la propiedad privada y el alquiler que, en ocasiones, no llenan las aspiraciones vitales o circunstancias económicas de cada familia, en concreto, para aquellas que no pueden acceder a la compra por su onerosidad, pero que tampoco desean alquilar por su inestabilidad y dependencia. Sin embargo, estas formas de tenencia requieren mayor apoyo e impulso público para consolidarse.
Actualmente, uno de los principales retos a los que se enfrentan los edificios multifamiliares es aquel relacionado con su rehabilitación y mantenimiento en óptimas condiciones que prevengan tragedias como la ocurrida en Florida- EE. UU. en 2021, donde, tras la caída de un edificio, se han intensificado drásticamente las inspecciones y la financiación de reparaciones. Ahora bien, aunque estos cambios son necesarios para garantizar la seguridad, también plantean problemas de viabilidad económica, que pueden provocar procesos de gentrificación, pérdida de propiedad y un aumento de la población inquilina o turística. Otro aspecto importante en materia de rehabilitación es el que atañe a la implementación de los llamados sistemas de gestión inteligentes, cuya implementación transforma tanto la infraestructura urbana como la vida en los edificios multifamiliares (Lehavi, 2024). En este sentido, urge desarrollar marcos legales sólidos que garanticen que estos avances tecnológicos no socaven los derechos y libertades, tanto colectivos como individuales.
Ante estos retos, tuvo lugar el pasado mes de mayo, en Tarragona, la VII edición del International Research of Multi-owned Properties, organizado por el City Futures Research Centre de la Universidad de Sídney y la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. Este foro reunió a 36 investigadores de 11 países y 5 continentes para debatir sobre estas y otras problemáticas entorno a los edificios multifamiliares en propiedad horizontal y otras formas de vivir en comunidad. Resulta importante promover este tipo de encuentros para identificar buenas prácticas y lecciones aprendidas, que orienten adecuadamente las leyes y políticas en materia de vivienda.
Marina Pueyo es investigadora predoctoral de la Càtedra UNESCO d’habitatge Universitat Rovira i Virgili