Este año ha visto la luz un nuevo concepto de gran relevancia para la fiscalidad inmobiliaria, denominado valor de referencia, que nace con la clara vocación de ir delimitando progresivamente la base imponible mínima de los distintos tributos que gravan la tenencia y transmisión de los bienes raíces.
Concretamente, desde el pasado 1 de enero el valor de referencia ha sustituido al tradicional método de valoración basado en el abstracto ‘valor real’ de los inmuebles, en aquellas transmisiones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, operando como valor mínimo cuando el valor declarado o la contraprestación pactada resulte inferior.
Por el momento («tiempo al tiempo», que diría el sabio) nuestro valor de referencia no afectará a la imposición local que gira sobre la propiedad inmobiliaria (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la polémica Plusvalía Municipal), donde seguirá rigiendo el inferior valor catastral del inmueble, pero sí que incidirá indirectamente en la cuantificación de las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones inmobiliarias lucrativas sujetas al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en el propio Impuesto sobre el Patrimonio cuando el inmueble a declarar hubiera sido adquirido a partir del año 2022.
A diferencia del valor catastral, el valor de referencia de cada referencia catastral es un dato público determinado anualmente por la Dirección General del Catastro a partir de los precios reales de todas las compraventas inmobiliarias intervenidas por los fedatarios públicos en los últimos dos años. Para su cuantificación ha dividido el mapa inmobiliario en múltiples ámbitos territoriales homogéneos, a los que ha asignado determinados módulos técnico-valorativos que delimitan el valor medio de su producto inmobiliario representativo (también público), configurando con ello un mapa de valores medios que permite su posterior traducción al valor de referencia de cada inmueble ubicado en su ámbito territorial.
Como quiera que el valor pretende acercarse, sin excederlo, al valor de mercado del inmueble, cuando se considere que el primero sobrepasa al segundo, o simplemente, que se han cometido errores en su cuantificación, el afectado podrá recurrir contra la liquidación o autoliquidación tributaria que los aplique mediante los correspondientes recursos o reclamaciones. Sin embargo, estando estos recursos orientados fundamentalmente a corregir errores en la aplicación de los módulos y valores medios a los datos del inmueble en cuestión, y no tanto a cuestionar intempestivamente los criterios técnicos que llevaron a la aprobación de aquellos valores y módulos mediante resolución del Catastro, se anticipan limitadas opciones de éxito, salvo que se consiga demostrar pericialmente la superación ilegal del valor de mercado, terreno por ello quizás más natural para este tipo de reclamaciones. La tan cacareada reforma fiscal con tintes fundamentalmente recaudatorios ya habría comenzado.
Enrique Seoane Smith, socio de Deloitte Legal.