El mercado está ahí, pero no se dan las condiciones para entrar. Es el análisis sobre el segmento de la vivienda asequible que los grandes fondos de inversión internacionales llevaron a cabo en el marco del encuentro The District World Summit 2024, al constatar que, efectivamente, la demanda de vivienda asequible está disparada, pero los números del negocio no salen.
En este evento celebrado en Fira de Barcelona, anunciado como «la mayor cumbre del Real Estate en Europa, diseñada por fuentes y mercados de capitales para el sector inmobiliario», la vivienda asequible fue el eje de uno de sus programas de conferencias, con el título Affordable Housing Summit.
El diagnóstico fue similar en casi todas las sesiones: hay una emergencia habitacional que requiere de un choque de oferta, pero las condiciones para poner en el mercado de todas estas viviendas no se dan. En el caso de España, los números fallan especialmente en Catalunya, pese a ser (junto a la Comunidad de Madrid y, en menor medida, la Comunitat Valenciana), una de las tres comunidades autónomas en las que se concentra la mayoría de esa demanda de vivienda asequible.
¿Qué soluciones que se proponen desde el sector inmobiliario? Antes de eso, una previa: ¿De qué hablamos cuando hablamos de vivienda asequible? Lo define Francisco Rocha, codirector del European Affordable Living Council del Urban Land Institute (ULI). «Definir lo que es una vivienda asequible -explica- es responder a esta pregunta: ¿Puede la familia media afrontar la vivienda media, con un estilo de vida medio, sin sacrificar su vida por la vivienda?».
«El coste de la vivienda, la movilidad y el coste de la energía son los tres factores que definen una vivienda asequible» (Francisco Rocha, Urban Land Institute)
Hay una fórmula que complementa esta pregunta. Vincula la asequibilidad de una vivienda al esfuerzo que ha de hacer una familia para acceder a ella. En concreto, hasta un 40% de su renta disponible. Más allá de ese porcentaje, esa familia sacrificará su vida (usando los términos de Francisco Rocha), y la vivienda en la que resida no será asequible.
A menudo, sin embargo, se confunden términos, y se asimila el concepto de vivienda asequible al de vivienda social, que en este caso corresponde impulsar a la Administración Pública, y que va destinada a personas sin recursos, claramente vulnerables.
La vivienda asequible, por contra, no habla de personas en riesgo de exclusión social, y puede ser, por qué no, un buen negocio para promotores e inversores, sin renunciar a su asequibilidad por parte de los compradores o inquilinos.
«Tenemos que tener un debate sobre gentrificación, y ese es un debate sobre transporte público» (Eduard Mendiluce, Aliseda Immobiliària)
Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), apunta en esta dirección al tratar de definir lo que es una vivienda asequible: «Se trata de una vivienda para toda aquella gente que no puede afrontar el precio de mercado, no solamente para gente vulnerable».
Aunque el precio no lo es todo. Lo explica Francisco Rocha, de ULI: «El coste de la vivienda, la movilidad y el coste de la energía son los tres factores que definen una vivienda asequible». Cuando uno o varios de ellos fallan, tampoco salen los números.
En este análisis coincide Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa Real Estate y de Aliseda Immobiliària, que durante su intervención en una de estas sesiones dedicadas a la vivienda asequible avanzó que «tenemos que tener un debate sobre gentrificación, y ese es un debate sobre transporte público. Si puedo llegar a Barcelona en transporte público, me plantearé comprar una vivienda a 60 kilómetros. A partir de ahí, se trata de movilizar suelo privado en las mismas condiciones que el Plan Vive».
El Plan Vive de la Comunidad de Madrid (que, junto al ayuntamiento de Madrid, daba con su estand la bienvenida al recinto de The District World Summit 2024), es hoy el ejemplo más citado como caso de éxito en el modelo de colaboración público-privada que defienden promotores e inversores inmobiliarios institucionales.
Galardonado en esta edición de The District con el ‘Premio Azora al Mejor Proyecto o Promoción Inmobiliaria’, este plan impulsa la construcción de viviendas asequibles en régimen de alquiler, en suelos de titularidad de esta comunidad autónoma, a través de una asociación público-privada.
En la otra cara de la moneda se encuentra Catalunya, cuya apuesta por la regulación y la imposición de límites en las zonas tensionadas ha provocado una huida de inversores y ha agravado el problema de la falta de oferta.
«Necesitamos un retorno mínimo de la inversión, y la solución es público-privada, mejorando la fiscalidad y la seguridad jurídica» (Raúl Blasco, Urban Input)
Lo explicaron Juan Gómez-Vega, Managing Director y Head of Southern Europe de Deutsche Finance International, y Raúl Blasco, director de Bialto y Urban Input, en la sesión que abordó las perspectivas del mercado de la vivienda asequible en la Península Ibérica.
Tras constatar que apenas un 2,5% de la oferta de viviendas en España es vivienda asequible, frente al 9,5% de media de la Unión Europea, Raúl Blasco defendió priorizar la modalidad de alquiler, pero advirtió de que «necesitamos un retorno mínimo de la inversión, y la solución es público-privada, mejorando la fiscalidad y la seguridad jurídica».
«El Plan Vive de la Comunidad de Madrid -prosiguió Raúl Blasco- es un ejemplo de colaboración público-privada. Después tienes Catalunya, que es la única comunidad con zonas tensionadas: los inversores se van, y los buenos pisos vuelan. Los números no salen. No se puede hacer vivienda asequible sin la colaboración del sector público».
Del mismo parecer es Juan Gómez-Vega, de Deutsche Finance International, que explica que «cuando Catalunya creó la Llei d’Habitatge lo sufrimos, y paramos nuestro portfolio en esta comunidad autónoma. Con un Gran Hermano que te dice qué puedes y no puedes hacer, con zonas tensionadas... Madrid, esto no lo tiene».
«Cuando Catalunya creó la Llei d’Habitatge, paramos nuestro portfolio en esta comunidad» (Juan Gómez-Vega, Deutsche Finance International)
«Necesitamos ayudar en ESG (criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza, por sus siglas en inglés), pero necesitamos colaboración del sector público. Si el retorno es correcto y encima resolvemos un problema mundial, allí estaremos», asegura Juan Gómez-Vega.
La realidad de Catalunya, sin embargo, es algo distinta a la de la Comunidad de Madrid y su proyecto urbanístico de viviendas asequibles en Valdecarros (que presentó a los inversores de The District), con terreno ilimitado para crecer y parada de metro directo a Atocha y la red de Cercanías. La movilidad, una de las tres patas sobre las que se sustenta la vivienda asequible, es claramente un lastre en Catalunya. Tampoco la orografía ni la demografía, con una presión de la inmigración muy importante, juegan a favor.
Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), asegura que «la urgencia habitacional es más severa de lo que las cifras indican, y el país necesita un choque de oferta. El INE prevé cuatro millones de habitantes más en España en la próxima década, con un millón menos de nativos y cinco millones más de inmigrantes, con la formación de nuevos hogares».
«Hay un problema de oferta marcadísimamente insuficiente» (Josep Oliver, UAB)
«Hay un problema de oferta marcadísimamente insuficiente», destaca Josep Oliver, que denuncia que la situación es límite para muchas personas: «Un piso en el que hay viviendo cuatro familias, como está sucediendo en la Avinguda Meridiana de Barcelona, es el nuevo barraquismo».
También Josep Oliver comparte aquí la propuesta que domina en el sector inmobiliario para dar un vuelco a esa falta de oferta: «Has de tener una colaboración público-privada. Las zonas tensionadas es autoengañarse. ¿Poner un límite al precio? Pero si el problema es de oferta. Aquel tercio de familias que pagan un 55% de su renta para la vivienda, continuarán pagándolo. Pero a ese tercio que solo está pagando un 20%, le has hecho un buen favor».
«Aquí -resume Josep Oliver-, hay un problema ideológico grave, que es esa visión de que el promotor es un capitalista. Pero tú, como Administración Pública, has fomentado la compra, y tenemos un 85% de familias propietarias. Ese es el drama. Estos cinco millones de inmigrantes que van a llegar no irán a la compra, irán a una habitación. Cuatro y cinco familias viviendo en un mismo piso. Vivienda, sanidad, educación: o te gastas dinero público donde se concentra la inmigración, o tendremos graves problemas».