La zona de más clara expansión urbanística en Tarragona como son las inmediaciones de Joan XXIII se ha convertido también en la que tiene, de media, los alquileres más caros. La cifra alcanza los 675 euros, incluyendo también el Eixample Sud, donde se engloban vías como Vidal i Barraquer o la Rambla Lluís Companys.
Así se desprende de los datos del tercer trimestre de este año de un análisis la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona. «Es una de las zonas con más demanda y más contratos. A su vez es un distrito con crecimiento», explica Hèctor Ruana, gerente de la Cambra.
El diagnóstico supone un vuelco con respecto a anteriores trimestres, en los que Llevant, y también el ámbito de Sant Pere i Sant Pau, lideraba los precios por zonas en Tarragona. El estudio recoge también el incremento de precios general. El arrendamiento de un piso en la capital se sitúa en los 611 euros, tras un aumento en el último año del 9,6%, prácticamente en la línea de la inflación. El IPC ha crecido en ese tiempo en Tarragona alrededor de un 10%, con lo cual el alquiler se ha encarecido pero ligeramente por debajo.
121 euros más que en 2018
Pero no solo impacta en ello el disparado coste de la vida. «Hay una clara tendencia de aumento por el exceso de demanda sobre la oferta, que es el principal motivo que hace que en cualquier mercado suban los precios», apunta Ruana. Hay poco stock para el alquiler y la competencia para hacerse con un inmueble es elevada desde hace años. Desde 2018, el precio medio se ha elevado en Tarragona un 24%, al pasar de los 490 euros a los 611, 121 más, según el balance de la Cambra.
Hay una brecha media de 240 euros entre los barrios más asequibles y los más prohibitivos
Nunca el alquiler ha tenido valores tan prohibitivos. En 2008, en plena burbuja, la mensualidad tipo se ubicaba en 533 euros, muy por debajo de los baremos actuales. «Desde entonces bajamos progresivamente hasta los 430 euros en 2014 para seguidamente iniciar una nueva etapa de crecimiento que nos devuelve a un alquiler medio de 540 euros en 2021, un 1,3% más que en 2008», expone el informe. En este 2022 los precios han seguido subiendo.
El aumento de las tarifas no es uniforme. El Centre y la Part Alta suman encarecimientos de más del 14%, bastante por encima del IPC. En el otro extremo, El Serrallo y la Part Baixa registran una subida solo del 5,1% y Ponent del 7,8%, una evolución mucho más contenida. «El nivel socioeconómico y la tipología de viviendas marcan mucho. La lejanía con el centro ha hecho históricamente que hubiera menos demanda en algunas zonas y eso también influye en el precio», apunta Ruana.
De ahí ese desequilibrio, perfectamente manifiesto en el informe. Hay una brecha de 240 euros en el alquiler medio entre los distritos: de los 675 euros en esa zona especialmente codiciada en torno al hospital a los 435 de un piso en Campclar o Torreforta.
«El exceso de demanda frente a la oferta es el principal motivo que hace subir los precios», apunta Hèctor Ruana, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona
Otra de las estadísticas significativas es la del número de contratos firmados en Tarragona por tramos de rentas. Las firmas de pisos que cuestan entre 300 y 500 euros se han desplomado un 29% entre 2018 y 2021. La misma bajada se ha producido en aquellos inmuebles, mucho más escasos, por debajo de los 300. El único que tramo que aumenta es la horquilla que se ha convertido en habitual, la que oscila de los 500 a los 700. Los contratos suben un 3,3%.
La Cambra indica que desde septiembre de 2020 hasta abril de este año estuvo vigente la Llei 11/2020 de contención de rentas, en la que «el mercado de alquiler en Catalunya fue intervenido por la administración». Estos últimos incrementos, pues, del tercer trimestre, pueden darse como respuesta a ese tiempo de limitación.
«Más seguridad jurídica»
Ante la escasez cronificada del parque de alquiler, la Cambra propone «dinamizar el mercado incrementando la seguridad jurídica, tanto por parte de propietarios como de inquilinos, ante incumplimientos». Hèctor Ruana añade: «Más que medidas coercitivas como recargos al 50% o la ley de contracción, vemos más conveniente ganar en seguridad jurídica. Una mala experiencia que pueda haber tenido algún propietario va asociada luego a no querer alquilar o preferir vender. Si tienes que recurrir a la justicia la resolución puede alargarse más de un año».
«Pequeños propietarios ven que no existe un marco de confianza y optan por vender y no alquilar», lamenta Ferran Font, director de estudios del portal Pisos.com
La otra reivindicación tiene que ver con fomentar los incentivos a la rehabilitación o a la adecuación de viviendas, condicionado al posterior alquiler de ese domicilio. «Así favoreceríamos la entrada al alquiler sobre todo de aquellas viviendas de gama baja y con precio reducido», indica Ruana.
Ferran Font, director de estudios de la plataforma Pisos.com, también reconoce que «los pequeños propietarios, que acumulan el 90% de todo el parque del alquiler, ven que no existe un marco de confianza». Font agrega: «Es una situación de poca previsibilidad, de cierta indefensión, y al final el propietario acaba optando por vender en lugar de alquilar».
La limitación del Gobierno a las subidas de los alquileres permite proteger los contratos de los aumentos desmesurados del IPC
Más allá de los aumentos de los nuevos contratos que recoge el estudio de la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona, el otro frente son las actualizaciones de precios. Los alquileres de viviendas a los que les toque la renovación anual de su renta siguen teniendo en octubre, por séptimo mes consecutivo, un límite a la subida del 2%.
Ello se debe al tope impuesto por el decreto del Gobierno de Pedro Sánchez de respuesta a las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania presentado a finales de marzo, y ampliado en junio hasta finales de año.
Incrementos más suaves
Desde abril, los arrendamientos firmados con una vinculación al IPC, el indicador más utilizado en los contratos de arrendamiento, han dejado de sufrir los vaivenes desorbitados por el coste de la vida.
Un informe reciente del portal Idealista indica que esa medida ahorra de media a un inquilino tarraconense unos 455 euros al año, puesto que la actualización de lo que tiene que pagar está quedando notablemente por debajo de lo que crece la inflación.
Es decir, que con este tope impuesto, renovar la renta de un piso de dos dormitorios en Tarragona capital se pondría en una mensualidad de 561 euros al mes, y supone 132 euros más al año. ¿Qué pasaría si no hubiera esta intervención estatal y la revisión de precios fuera acompasada con un IPC que ronda el 9%? Que el precio tipo del inmueble se ubicaría en 599 euros y, tras ese alza al nivel de la inflación, el inquilino acabaría pagando 587 euros más al año. Y eso solo teniendo en cuenta el dato de septiembre, situado en el 8,9%, después de un verano en el que los precios firmaban un incremento interanual de más del 10%.
Arrendatarios beneficiados
Las cifras de ahorro varían en función de la ciudad. En Barcelona, esa limitación de precios está evitando que un arrendatario pague 753 euros de más al año. En Girona el dato de ese dispendio extra simulado sería de 538 euros y en Lleida de 373, siempre según los balances disponibles de Idealista. En Madrid el índice escala hasta los 704 euros.
Esta contención beneficia a los inquilinos a la hora de negociar revisiones con sus caseros pero no evita que los inmuebles que salen al mercado puedan hacerlo con incrementos por encima de ese 2%.