Durante el año 2022, se registraron en la demarcación de Tarragona un total de 15.780 compraventas de viviendas, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE). Así, con un crecimiento del 16% si se compara con el año 2021, Tarragona es la segunda demarcación con más operaciones, después de Barcelona, que inscribió 66.220 –un crecimiento de un 14%–. Por su parte, Girona cerró el año con 15.284 –un 22% más–. Lleida fue la única demarcación cuyos números cayeron, ya que acabó el año con 4.284 compraventas –un 4% menos–.
El de Tarragona es el mejor registro desde el año 2007, el previo a la explosión de la burbuja inmobiliaria y a la crisis económica, cuando se llevaron a cabo 18.269 compraventas. Catorce años después, el ladrillo vuelve a tener el músculo que perdió. «El 2022 ha sido un año muy bueno para el sector; después de la pandemia, la gente ha querido invertir», confirma la responsable del departamento de ventas y alquileres de Fincas Europa, Dovile Mincaite.
¿A qué se debe este crecimiento? Según el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Tarragonès, Diego Reyes, «había muchos inmuebles sin vender desde el boom y se han ido comercializando poco a poco». «También ha habido una reactivación de la banca», añade.
Los motivos del crecimiento
Las causas han sido varias. Por una parte, se ha generado una fuerte demanda, fruto del ahorro de muchas personas durante la pandemia. «Hay gente que ha invertido para poder alquilar o hacer apartamentos turísticos», expone Reyes. En la misma línea, el tesorero del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Tarragona, César García Calatayud, indica que «son inversores que tenían el dinero en el banco a beneficio cero y han decidido utilizarlo».
En 2008, el total de compraventas se desplomó un 50,5%, hasta las 9.037. Siguió decreciendo –un 30% menos– en 2009, cuando se comercializaron 6.321 casas. Posteriormente y hasta el 2015, la cantidad fue estabilizándose en torno a las 7.000. Desde el 2016 hasta el 2019, se fue incrementando el número hasta superar las 11.000 compraventas, que se volvieron a quedar por debajo de las 10.000 con la pandemia. «La mayoría de operaciones las realizaron particulares, también hay fondos de inversión, pero su peso no ha sido tanto como en años anteriores», dice Reyes.
Los meses de 2022 con más actividad fueron septiembre, con 1.554 transacciones; julio, con 1.496, y noviembre, con 1.478. Las ventas cayeron un 28% en diciembre, que fue el mes más flojo del año en casi todas las demarcaciones menos en Lleida. En el último trimestre, las compraventas disminuyeron generalmente debido a la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo durante ese período.
«Es cierto que, más o menos, de enero a septiembre, el crecimiento fue muy grande; sin embargo, la cosa se enfrió durante los últimos meses por la subida del precio de las hipotecas», aporta el propietario de Finques Boronat, Joan Boronat. «El tipo de interés de contratación en los nuevos créditos hipotecarios ha intensificado su crecimiento, después de alcanzar mínimos históricos», argumenta la Associació d’Agents de la Propietat Immobiliària (API). Es previsible que, tanto el tipo fijo como el variable, continúen la tendencia al alza.
«La subida de los tipos puede frenar algo la inflación, pero va a crear unos desequilibrios bestiales en la sociedad, ya que se están agotando los recursos de la clase media», apunta Reyes. Según García Calatayud, «será muy difícil que los números de compraventas se repitan en 2023, con la subida de tipos, la cosa va a cambiar porque habrá menos demanda».
La demanda subió en 2022, con lo cual, el precio también lo hizo. Si a esa subida se le aplica un incremento de los tipos, la demanda cae en picado. «Si yo tengo un piso en venta por diez y el vecino lo vende por doce, yo lo pondré por trece, y si a eso le añades el incremento de los intereses...», comenta García Calatayud.
Un 14% de los hogares que se comercializaron en 2022 en la demarcación eran de nuevo uso, mientras que el 86% eran de segunda mano. En Barcelona, los nuevos representaron un 17%, mientras que los usados fueron un 83%. En Girona, la distribución fue de un 16% y un 84% respectivamente. Y, en Lleida, de un 20% y un 80%. Si se establece una diferenciación entre vivienda libre y protegida, en la demarcación, un 98% eran del primer tipo, mientras que tan solo un 2% correspondían al segundo. La situación no es diferente en el resto de demarcaciones. En Barcelona, se registró un 9% de compraventas de viviendas protegidas; en Girona, un 3% y, en Lleida, un 9%.
Un 14,7%, de extranjeros
Según datos de la API, 2.333 operaciones en la demarcación fueron registradas por extranjeros residentes en España durante los tres primeros trimestres. Es un 14,7%. Porcentualmente, Tarragona es la segunda demarcación de Catalunya con más demanda extranjera, por detrás de Girona (28,2%). Barcelona (10,3%) y Lleida (10,1%) rondan las mismas cifras. En el total de Catalunya, la demanda extranjera representó en 2022 un 13,6%. En palabras de Mincaite «ante el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, hay muchos extranjeros de países bálticos que han optado por invertir en una segunda residencia».
En el cuarto trimestre del año, la demarcación obtuvo un precio medio de 1.588 €/m2, con un aumento trimestral de un 1% y un 7,6% interanual. La tendencia alcista se ratifica. Barcelona se sitúa en 2.759 €/m2, Girona en 2.177 €/m2 y Lleida en 1.340 €/m2. En las capitales, Tarragona ha sido la única cuyo precio ha disminuido. Concretamente, un 2,5%, colocando a la ciudad en un importe medio de 1.508 €/m2. Barcelona ha crecido un 5,4% hasta los 4.348 €/m2, Girona se ha mantenido sobre los 2.200 €/m2 y Lleida ha aumentado hasta los 1.247 €/m2.
El precio medio por vivienda en el tercer trimestre confirma las diferencias existentes entre Barcelona (253.642 €) y Girona (210.042 €) respecto a Tarragona (139.278 €) y Lleida (117.537 €), donde los domicilios son más asequibles.
El incremento del precio provoca que el endeudamiento hipotecario también aumente. Así, durante el tercer trimestre de 2022, la cifra ronda los 113.000 € en Tarragona, lejos de los 180.000 € de Barcelona. «En Salou, por ejemplo, la mayoría de demanda es por inmuebles que no pasen de 100.000 €», comenta Mincaite.
Caen los contratos de alquiler
Pese a que, en Catalunya, se ha registrado un pequeño incremento en los contratos de alquiler, con 37.992 firmas, en Tarragona, las cifras continúan cuesta abajo. De 4.111 en el primer trimestre de 2021, a 3.539 en el tercero de 2022, según los últimos datos disponibles que ofrece la Agència Catalana de l’Habitatge. «Como aumenta la demanda y la oferta no, se produce un desequilibrio», observa Reyes.
El alquiler medio ha subido 67 € en el conjunto del territorio catalán, siendo Barcelona la demarcación con el precio más alto, con 881 €. Girona ocupa el segundo puesto, con 613 €, Tarragona el tercero, con 558 €, y Lleida sigue siendo la demarcación más barata de Catalunya, con 466 €. Boronat indica que «todo el mundo que pone su piso en alquiler, lo alquila, es un negocio más o menos rentable, es extraño que haya gente que prefiera tener su vivienda vacía».
El informe de la API apunta a que «hasta que no se aborde el problema del alquiler desde el punto de vista de la generación de incentivos para el incremento de la oferta, aportando seguridad jurídica, difícilmente se va a poder cambiar la tendencia». «Acabo de hablar con una inquilina que me debe catorce meses; no hay seguridad jurídica ninguna», denuncia Reyes.
En palabras de Mincaite, «por la dificultad de encontrar inmuebles en alquiler, y por el alto precio del que hay disponible, mucha gente se ve obligada a asumir una hipoteca sin que sea esa su voluntad», afirma Mincaite. Por ello, el porcentaje de compraventas de vivienda con hipoteca en Catalunya ha sido del 79,4%. En Barcelona, el peso es del 88,8%, mientras que Tarragona, Girona y Lleida se mueven alrededor del 62%.
Para García Calatayud, «es una auténtica animalada el problema que tiene España con el alquiler, es de país tercermundista; no se hace ni un piso social, las administraciones públicas, que son las que tienen el poder, deberían saturar el mercado de vivienda». «Si el Estado hace eso, la gente dejará de poner precios desorbitados», añade.
Pese a que 2022 ha sido el mejor año para el sector inmobiliario desde antes de la burbuja, la subida de los tipos de interés no da buenas esperanzas para el ladrillo en 2023. Aún es una incógnita qué puede suceder durante el año. De momento, parece complicado que se igualen las cifras del pasado 2022.