El gobierno español ha aprobado la nueva ley de la vivienda, que incluye medidas que impactan enormemente en el mercado del alquiler y a la propiedad, perpetuando el espíritu de las medidas anticrisis que ya están vigentes y la ya derogada ley de limitación de rentas del alquiler de la Generalitat de Catalunya.
La ley contiene todo un conjunto de medidas diferentes y es muy ambiciosa, pero hay que prestar atención a una serie de puntos que pueden ser altamente impactantes en el mercado:
- El concepto de Gran Tenedor. Toma gran importancia en la ley al ser el receptor principal de las limitaciones derivadas de esta ley, cambia enormemente. Originalmente, el concepto de Gran Tenedor hacía referencia a aquellos propietarios de 15 fincas o más, y estaba pensado específicamente para los denominados fondos buitre y los bancos, para evitar la especulación.
La evolución del discurso político ha provocado que el concepto se desplace, primero a propietarios de 10 fincas, y ahora, con la nueva ley, a propietarios de 5 fincas o más. Este tope ya no encaja con el de los fondos buitre o los bancos, y solo puede responder al intento de incluir a los pequeños propietarios, que complementan su sueldo con algunos alquileres frutos de pequeñas inversiones inmobiliarias o de herencias, entre otras. Una persona con solo 5 fincas ya se considera a la altura de un fondo buitre, aplicándole todas las limitaciones que se le aplicarían a este.
- La limitación de rentas vuelve a ser la gran respuesta del Gobierno a la crisis de la vivienda. En tiempo de crisis, con carácter coyuntural y puntual, como la Covid, una medida quirúrgica temporal sería justificable, pero esta ley no busca que la limitación de precios sea transitoria, sino permanente.
La limitación de rentas y el intervencionismo ya se ha intentado aplicar con la anterior y ya derogada ley del alquiler de la Generalitat, con nefastas consecuencias; reducción de la oferta al mercado, desincentivación hacia los pequeños y medios propietarios para alquilar y agravación de la crisis de la vivienda, causada por la falta de oferta de pisos en alquiler.
Esta limitación, además, dependerá de la valoración de Zona Tensionada por parte de la Administración, a partir de la cual se establecerán unos precios máximos de alquiler (que sin duda serán el único precio ofrecido) muy inferior en el precio de mercado real.
- La actualización del alquiler se pone otra vez sobre la mesa. Se trata de la medida estrella de contención del precio del alquiler. Continuando con el límite ya vigente del 2% este año 2023 y 3% en 2024 próximo, a partir de este el Gobierno establecerá un índice nuevo propio, la confección del cual es todavía desconocida, y que se establecerá como el máximo porcentaje permitido para la actualización del alquiler, y que nunca superará al Índice de Precios al Consumo. Es decir, los alquileres se tendrán que actualizar por debajo de la inflación, provocando una pérdida de poder adquisitivo para el propietario.
Los alquileres se tendrán que actualizar por debajo de la inflación, provocando una pérdida de poder adquisitivo para el propietario
- Los gastos y costes de confección de los contratos de alquiler, que tradicionalmente iban a cargo de los inquilinos, ahora irán a cargo del propietario. Esto ya pasaba muchas veces antes, fruto del pacto y la libre negociación (nosotros en la Cámara de la Propiedad tenemos un servicio en este sentido a un precio reducido para los propietarios), pero no era fruto de la imposición legal por parte de la Administración, cargando todavía más costes a los propietarios forzosamente.
- El impago del alquiler comporta un arma contra los propietarios según la nueva ley. Antes de poder iniciar un procedimiento de desahucio y lanzamiento contra un arrendatario de vivienda que no abona la mensualidad, el propietario gran tenedor, entre ellos propietarios de cinco fincas, que en algún caso su economía privada depende de las rentas de estas fincas para complementar su modus vivendi, se verá obligado a ofrecerle un alquiler social, muy inferior al precio pactado, así como intentar una mediación, conciliación, u otros medios no jurisdiccionales antes de iniciar el procedimiento.
En el caso de que, habiendo agotado todas las vías anteriores, se llegue a iniciar el procedimiento para hacer posible el desahucio, habrá una prórroga obligatoria de al menos dos años, donde el ocupante no podrá ser desahuciado bajo ninguna circunstancia.
- La falta de uso de inmuebles conllevará recargos en el IBI. En cuanto a aquellos propietarios que, por miedo a la ocupación u otras causas, decidan no alquilar sus fincas, la ley prevé recargos al IBI entre otros potenciales castigos por tener una vivienda desocupada.
- La ley no plantea ninguna medida en lo referente a asegurar el cobro del alquiler. Todo lo contrario, ni tampoco plantea ninguna cuestión relativa al fenómeno de la ocupación. La nueva ley facilita el impago impune del alquiler, facilita aprovecharse de los propietarios y protegiendo la ocupación, las mafias, la violencia y el daño económico derivado de estas.
Esta ley no responde a las necesidades reales del mercado de la vivienda. No hay ninguna medida para afrontar los verdaderos problemas; la ocupación y la falta de oferta. Todo lo contrario, la ley responde a toda una serie de intereses electorales y populistas que solo empeoran la cuestión y fomentan, justamente, que los verdaderos problemas del mercado todavía se agraven más y todo ello en detrimento principalmente de las personas que tienen la necesidad de acceder al mercado de alquiler, los inquilinos.
En esta nueva ley no hay ninguna medida para afrontar los verdaderos problemas; la ocupación y la falta de oferta
No ha habido voluntad de negociación ni de consenso. El Gobierno no se ha reunido con las Cámaras de la Propiedad ni con ninguna entidad representante de los propietarios. No ha tenido en cuenta a los arrendadores ni ha buscado protegerlos de los posibles males derivados de esta ley.
Al contrario, la ley parece responder al interés populista de satisfacer, con palabras bonitas, neologismos altisonantes, conceptos de utopismo romántico, y buenas intenciones, a un grupo demográfico concreto para encandilarlos con respuestas fáciles a problemas complejos.
La ley es en sí mismo un castigo a una sola de las partes; nace con fuertes carencias, con medidas prácticamente inaplicables y, aquellas que lo son, serán totalmente destructivas para el mercado de la vivienda. Acaba con la esperanza de poder complementar los ingresos, mayoritariamente las pensiones, con unas rentas secundarias fruto del esfuerzo y el trabajo de toda una vida de ahorro y sacrificio.
Desde la Cámara de la Propiedad Urbana continuaremos trabajando para mejorar las condiciones de vida, tanto de los propietarios, como de las personas que necesitan acudir al mercado de alquiler para formar un hogar, y por ello, en virtud de nuestra libertad de expresión, no podamos más que oponernos al contenido de esta nueva norma.
