La actividad de alquiler de inmuebles realizada por sociedades mercantiles no siempre tiene la consideración de actividad económica a efectos fiscales. Considerar la actividad de alquiler como una actividad económica y, por tanto, los inmuebles destinados al alquiler como afectos a una actividad económica, tiene implicaciones relevantes en el ámbito fiscal tanto para la sociedad que realiza el alquiler, como para sus socios.
Así, una sociedad dedicada al alquiler de inmuebles que no se considere que realiza actividad económica a efectos fiscales será considerada una entidad patrimonial a efectos del Impuesto sobre Sociedades (IS). Las sociedades patrimoniales tributan de acuerdo con el régimen general del IS, si bien, el legislador ha querido penalizar su falta de actividad económica, impidiéndoles el acceso a determinados incentivos fiscales como la aplicación del tipo de gravamen reducido del 15% previsto para entidades de nueva creación o del régimen especial de entidades de reducida dimensión (pymes).
Asimismo, en el supuesto de transmisión de la sociedad por parte de una persona jurídica, si la sociedad transmitida tiene o ha tenido la consideración de entidad patrimonial durante alguno de los años de tenencia, la tributación derivada de la venta se incrementará, al estar limitada la aplicación de la exención sobre rentas derivadas de la transmisión de entidades prevista en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Por su parte, la consideración de la actividad de alquiler como actividad económica también es especialmente relevante para la tributación directa de los socios personas físicas ya que sólo en el supuesto que el alquiler de inmuebles se realice como actividad económica, será posible que las participaciones en dicha sociedad estén exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), y en su caso, bonificadas en un 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Con carácter general, los inmuebles se considerarán afectos a la actividad de alquiler siempre y cuando se cuente con al menos una persona contratada a jornada completa destinada en exclusiva a realizar la gestión de la actividad inmobiliaria, y exista una carga de trabajo mínima que justifique la contratación de esos medios para llevar a cabo la actividad de arrendamiento.
En el caso de sociedades que formen parte del mismo grupo mercantil (según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio), la Ley del Impuesto sobre Sociedades establece que el concepto de actividad económica se determine considerando todas las sociedades que forman parte del mismo. Así, en el supuesto de grupos mercantiles con distintas sociedades dedicadas al alquiler de inmuebles, no es preciso tener una persona contratada en cada una de las sociedades para considerar la actividad de alquiler de cada una de ellas como actividad económica a efectos de IS, pudiendo concentrar los medios en una única sociedad del grupo.
En el supuesto de grupos familiares con participación y gestión unificada en distintas sociedades, en los que no exista una sociedad cabecera (holding) que aglutine todas las participaciones, la Dirección General de Tributos se ha vuelto a manifestar recientemente considerando que este tipo de grupos de ‘coordinación’ no forman parte del concepto de grupo de sociedades definido en el artículo 42 del Código de Comercio, por lo que los requisitos exigidos deberán cumplirse en cada sociedad individualmente. Así, en este tipo de estructuras, el hecho de no tener una sociedad holding que concentre las participaciones, podría implicar una duplicidad de medios personales para poder considerar que la actividad de arrendamiento se realiza como una actividad económica a efectos del IS.
A efectos del Impuesto sobre el Patrimonio, la Ley no establece ninguna remisión a la unificación de medios a nivel de grupo mercantil y la Dirección General de Tributos se ha manifestado considerando que no cabe una interpretación flexible, y resulta necesario tener una persona contratada en cada sociedad del grupo para considerar la actividad de arrendamiento como actividad económica. Por su parte, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones, aunque la legislación aplicable no lo prevé expresamente, la Generalitat ha admitido a través de consulta, que los medios en supuestos de grupos de sociedades puedan concentrarse en una única sociedad del grupo.