Bajan los tipos de interés, se activa el mercado hipotecario. Tras unos años 2023 y 2024 en los que las novaciones (la modificación de las condiciones de una hipoteca en la misma entidad financiera con la que se firmó) y las subrogaciones de acreedor (cambio de entidad) se dispararon al ritmo que marcaban las subidas de tipos de interés, las rebajas establecidas este año por el Banco Central Europeo (BCE) y, sobre todo, las perspectivas de nuevas bajadas de tipos, han reavivado el interés por la firma de nuevas hipotecas.
Así lo muestra la última Estadística de Hipotecas publicada por el INE a finales del pasado mes de noviembre y relativa al mes de septiembre de 2024, donde destaca un incremento interanual del 33,9% en el número de hipotecas sobre viviendas inscritas ese mes en el conjunto de los registros de la propiedad de España, con un tipo de interés medio situado en el 3,14% y un plazo medio de amortización de 25 años. El 38,6% de estas hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, mientras que el restante 61,4% lo fue a tipo fijo.
Cuotas renegociadas
Junto a las nuevas constituciones hipotecarias, las novaciones (orientadas a renegociar las condiciones de las hipotecas ya firmadas) siguieron disparadas al alza, con un incremento interanual del 40%.
Las revisiones de las cuotas de hipotecas firmadas a tipo variable, con incrementos notables en los importes, estuvieron en la base de esas renegociaciones con los bancos, buscando una rebaja de la cuota. Un 77% de las hipotecas con cambios registrales en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.
Pero, al margen de estas novaciones, el incremento en la firma de nuevas hipotecas -que ya recogía el efecto sobre el euribor de la rebajas de tipos establecidas por el BCE en junio y septiembre de este año 2024- situó el crecimiento de las constituciones hipotecarias en niveles de principios de 2021. Es decir, cuando el BCE todavía no había puesto en marcha la cadena de subidas de tipos iniciada en julio de 2022, para tratar de hacer frente a una inflación disparada en la zona euro.
Con esa inflación bastante más contenida, pero sobre todo con los inquietantes síntomas que mandaban economías como la alemana (rondando peligrosamente la recesión), el BCE decidió el pasado mes de junio empezar a rebajar unos tipos de interés que en septiembre de 2023 había situado en un 4,5%, apenas un cuarto de punto por debajo de su máximo histórico (4,75%) alcanzado en el año 2000.
A estas rebajas les sucedió una tercera, el pasado mes de octubre (con una reducción del 0,25%), que situó los tipos de interés aplicables a la facilidad de depósito, a las operaciones principales de financiación y a la facilidad marginal de crédito en un 3,25%, un 3,40% y un 3,65%, respectivamente.
¿Nueva bajada este mes?
El próximo 12 de diciembre, en su última reunión del año, el Banco Central Europeo podría volver a rebajar los tipos de interés otro 0,25%, situando el tipo para las operaciones principales de financiación en el 3,15%. Así lo han descontado ya los mercados financieros, que cerraron el pasado mes de noviembre con el euribor en el 2,5%, tras la mayor caída interanual desde el año 2009.
La delicada situación política que atraviesa desde esta semana Francia, la segunda economía -después de Alemania- de la zona euro, añade presión para una bajada de tipos este próximo jueves 12 de diciembre.
Una encuesta elaborada por Bloomberg esta semana entre economistas constata la creencia de los mercados en esa bajada de tipos durante la inminente reunión que celebrará el BCE, con la mayoría de los encuestados asegurando que este organismo bajará los tipos de interés más rápidamente de lo previsto, ante la necesidad de reactivar una economía que enfrenta un crecimiento débil y en la que ha bajado la tasa de inflación.
Los economistas que han participado en esta encuesta de Bloomberg pronostican una reducción de 0,25 puntos este mes de diciembre y un mantenimiento de ese ritmo hasta junio de 2025, con lo que la tasa quedaría, de replicarse esa reducción del 0,25% en cada nueva cita del BCE hasta junio, en un 2,15% para las operaciones principales de financiación, alcanzando un nivel que antes solo se esperaba para dentro de un año.
En el calendario de oportunidades para estas nuevas rebajas de tipos hasta junio de 2025 se encuentran el 30 de enero, el 6 de marzo, el 17 de abril y el 5 de junio. Los notables descensos del euribor, que en estos primeros días de diciembre ya se ha situado por debajo del 2,4%, anticipan, como mínimo, las rebajas de diciembre de 2024 y enero de 2025.
Más compraventa de viviendas
El efecto de las últimas bajadas de tipos de interés es ya una realidad consolidada en el mercado inmobiliario, donde la compraventa de viviendas aceleró su crecimiento hasta un 18,1% interanual el pasado mes de octubre, mientras que la concesión de hipotecas para la adquisición de una casa aumentó un 24,4%, al igual que el precio, que se incrementó de media un 2,9%, según los datos divulgados esta misma semana por el Consejo General del Notariado.
Estas subidas se producen después de que en septiembre las compraventas crecieran un 12,5% interanual, los préstamos hipotecarios un 26% y el precio de la vivienda un 4,2%, en un contexto donde ya se evidencian los efectos del abaratamiento de la financiación.
De las 63.667 compraventas de vivienda registradas en octubre en España, menos de la mitad (un 46,3%) requirieron hipoteca, con una cuantía media del préstamo de 150.573 euros y un promedio del 71,7% del importe total de la operación de compraventa. Se trata, con este perfil, de operaciones destinadas a primeras residencias o, a lo sumo, a segundas residencias, pero no de inversores inmobiliarios, que parecen alejados todavía de esta opción.
El inversor inmobiliario con suficiente liquidez como para adquirir una vivienda sin necesidad de recurrir al crédito sigue esperando una mejora de las condiciones crediticias que, de confirmarse al terminar el primer semestre de 2025, podría invertir la situación. Con préstamos hipotecarios en condiciones mucho más favorables, el recurso al crédito podría ser una opción para ellos.
Con un escenario de aceleración en las bajadas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo cada vez más definido, las entidades financieras ya han empezado a reducir desde hace meses la retribución de productos como cuentas remuneradas y depósitos (que en España nunca alcanzaron el nivel de los tipos de interés fijados por el BCE). Ahora le está tocando a los intereses que aplican a sus ofertas hipotecarias.
