La vivienda en Catalunya: seis leyes y sentencias del Constitucional, una decena de decretos y un problema sin resolver

Catalunya es la primera y única comunidad autónoma que ha aplicado un límite al alquiler, lo que ha permitido reducir los precios un 5% en un trimestre. Algunos expertos consultados por la ACN coinciden en que Catalunya ha sido históricamente pionera en legislar sobre vivienda, aunque con la oposición de parte del sector inmobiliario y del Tribunal Constitucional. Hasta la fecha, se han aprobado seis leyes y alrededor de una decena de decretos en los últimos 15 años. “Ser pionero no garantiza acertar”, advierte el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues. Por el contrario, la portavoz del Sindicato de Inquilinas, Carme Arcarazo, lamenta que a los gobiernos “les tiembla el pulso” a la hora de tomar medidas más “radicales”.

La complejidad del problema queda reflejada en que desde 2007, con la aprobación de la Ley 18/2007, se han aprobado hasta media docena de leyes y una decena de decretos sobre vivienda en distintas modalidades, con el Tribunal Constitucional anulando parte de la normativa catalana, especialmente a raíz de recursos de Vox y, sobre todo, del PP.

El viacrucis legal y normativo ha permitido, sin embargo, que finalmente se aplique un límite de precios en Catalunya. Eso sí, basado en una normativa estatal: la ley 12/2023. Catalunya había creado su propia ley en 2020 con el mismo objetivo, pero fue suspendida por los tribunales. Y años antes, en 2017, la entonces consejera Meritxell Borràs ya había impulsado el índice de precios de referencia para empezar a influir en el mercado —un índice meramente informativo que actualmente no es el mismo que se usa para regular los alquileres, diseñado por Madrid—.

La Generalitat también intentó resolver en abril de este año —sin éxito, ya que el decreto fue derogado un mes después— el vacío legal sobre el alquiler de temporada, que ahora regulará el Estado por decreto. También lo intentó a finales de 2023 con los pisos turísticos mediante un decreto que fue sustancialmente modificado en el Parlamento respecto al texto original del ejecutivo de ERC. En este reportaje, la ACN hace un repaso de las principales normativas que conforman la legislación de vivienda.

Una ILP que se convierte en ley

Catalunya prohibió cortar los suministros en caso de impago y obligó a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a los inquilinos en situación de vulnerabilidad mediante la ley 24/2015, promovida a partir de una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) liderada por la PAH, la Alianza contra la Pobreza y el Observatorio DESC. Sin embargo, un año después de su aprobación, en mayo de 2016, el gobierno del PP recurrió al Tribunal Constitucional la obligación del alquiler social y la cesión de pisos vacíos a la administración, quedando estos artículos suspendidos automáticamente.

La obligación de ofrecer un alquiler social en caso de grandes tenedores ha ido entrando y saliendo de la normativa catalana en función de la voluntad de los distintos ejecutivos de proteger a los inquilinos vulnerables y de los consiguientes recursos al Constitucional.

Así, en diciembre del mismo año, el Parlamento aprobó la Ley 4/2016 para dar continuidad a los preceptos anulados por el TC, pero el gobierno del PP volvió a recurrirla, aunque esta vez solo cuestionó el artículo 17, que regulaba la expropiación temporal de viviendas en procedimientos de desahucio.

En 2017, la responsable de Vivienda, Meritxell Borràs, impulsó el índice de precios de alquiler, intentando moderar el mercado, aunque no se estableció la obligatoriedad de seguirlo.

En marzo de 2019, el entonces consejero de Territorio, Damià Calvet, impulsó el decreto ley 5/2019 con medidas para incrementar el parque de vivienda y moderar los precios de alquiler, pero decidió retirarlo ante la falta de apoyo y el contexto preelectoral de las municipales.

Dos meses después, tras las elecciones, el Gobierno volvió a intentarlo con el decreto 9/2019 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, liderado por la entonces consejera de Justicia, Ester Capella. El decreto promovía la contención de rentas vía el código civil catalán. Sin embargo, el texto no superó la convalidación en el Parlamento, con votos en contra de Ciudadanos, PSC, CatECP, CUP y PP.

A finales de 2019, el Gobierno aprobó el decreto ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, y el PP recurrió nuevamente el texto ante el TC. El alto tribunal declaró inconstitucional la obligación de ofrecer alquiler social a personas vulnerables cuyo contrato vencía y en algunos casos de ocupación ilegal; también la facultad de expropiación y la obligación de ofrecer un nuevo contrato de alquiler social al finalizar el primero. En cambio, mantuvo esta obligación para los casos en que uno de los afectados estuviera en riesgo de exclusión residencial, siempre y cuando el propietario fuera un gran tenedor.

A principios de 2020, se aprobó un nuevo decreto ley —1/2020, de 21 de enero—, con un nuevo artículo para modificar la definición de vivienda vacía —por un período mínimo de dos años sin causa justificada— dentro del 17/2019. En diciembre de ese año, se aprobó aún otro decreto: el 50/2020, que regulaba una nueva tipología habitacional y la actualización de precios de los módulos para estimular la construcción de Vivienda de Protección Oficial. El TC anuló un artículo por vulnerar competencias estatales.

Además, a principios de noviembre de 2020, se aprobó el Decreto ley 37/2020 de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19. Este decreto, compuesto por tres artículos que establecían la obligación de ofrecer un alquiler social antes de recurrir a los juzgados si el propietario era un gran tenedor y los ocupantes vulnerables, fue declarado inconstitucional.

Revés del TC a la primera ley de contención de rentas

El Parlamento aprobó justo después de las vacaciones de verano la ley 11/2020, que establecía la contención de rentas en zonas de alta demanda residencial, basada en el índice de precios de referencia. Lo hizo con el apoyo de Junts per Catalunya (sin los diputados del PDeCAT), ERC, CatECP y la CUP, pero con un dictamen del Consejo de Garantías Estatutarias —a instancias del PP y Ciudadanos— que advertía que el texto contenía puntos que no se ajustaban al Estatuto ni a la Constitución.

Más de un año después, en marzo de 2022, el TC confirmó que la ley era inconstitucional, y entre otras cosas, anuló los artículos relacionados con contratos en mercados tensionados con precios limitados, el establecimiento de precios de referencia por el Departamento de Territorio, y la prohibición de superar el límite superior del índice de referencia en nuevas construcciones o rehabilitaciones importantes.

La última resolución del TC ha sido hace unas semanas sobre la Ley 1/2022, que modificaba las leyes 18/2007, 24/2015 y 4/2016. El alto tribunal aún no ha publicado la sentencia, pero el pasado día 9 adelantó que anulaba la obligación de los grandes tenedores de ofrecer un alquiler social si el inquilino está en situación de vulnerabilidad antes de acudir a la justicia.