Reducción de alquileres en IRPF

El pasado 25 de mayo de 2023 se publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (’Ley de Vivienda’), que entra en vigor, con carácter general, el 26 de mayo de 2023. La Ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

La ley introduce diversas novedades tributarias, donde destaca la modificación de las reducciones para la determinación del rendimiento neto de los arrendamientos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En la Ley del IRPF se establece que el rendimiento neto positivo derivado del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda se beneficia de una reducción del 60%. La ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50% (frente al 60% anterior), pero regula porcentajes incrementados en estos supuestos:

•90%, cuando se haya formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado (según se definen estas zonas en la propia Ley), en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).

•70%, en los siguientes supuestos:

-Supuesto 1: Alquiler (por primera vez, por el contribuyente) de vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre que el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios de la misma vivienda, la reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda con los arrendatarios que cumplan dicho requisito.

-Supuesto 2: Que el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a la que sea de aplicación el régimen especial del Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre y destine la vivienda (i) al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, (ii) al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica (según definición de la Ley 19/2021, de 20 de diciembre); o bien (iii) que la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

•60%, cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

Los requisitos para cada tipo de reducción se deberán cumplir cuando se celebre el contrato de arrendamiento. La reducción se aplicará en tanto dichos requisitos se sigan cumpliendo.

En todo caso, los referidos porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en relación con los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando la renta pactada al inicio del contrato de arrendamiento exceda de los límites que se establecen en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (que se modifica por la propia Ley de vivienda).

Como hasta ahora, las reducciones indicadas (la general y las incrementadas) solo se aplicarán sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente.

Este nuevo régimen entrará en vigor el 1 de enero de 2024. Se establece expresamente que los rendimientos netos positivos derivados de contratos que se hubieran celebrado antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley, se beneficiarán de la reducción aplicable hasta la modificación, esto es, el 60% (entendemos que se refiere a los contratos anteriores a 1 de enero de 2024, dado que la Ley establece expresamente que la disposición final segunda, en la que se regula este nuevo régimen, entrará en vigor en dicha fecha, si bien la norma no es clara en este sentido).

Nuria Cabré Plana es socia de Garrigues Abogados