La vivienda sigue en crisis

La dificultad para acceder a la vivienda ya es un asunto de dimensión europea. En su discurso del jueves 18 de julio, antes de ser reelegida para un segundo mandato al frente de la Comisión Europea (CE), Ursula von der Leyen anunció que, de prosperar su candidatura (como así fue), nombraría un nuevo comisario europeo encargado de elaborar el primer ‘Plan Europeo de Vivienda Asequible’.

«Europa se enfrenta a una crisis inmobiliaria que afecta a personas de todas las edades y familias de todos los tamaños. Los precios y los alquileres se están disparando. La gente está luchando por encontrar viviendas asequibles», aseguró Ursula von der Leyen en Estrasburgo.

«Normalmente, la vivienda no se considera un problema europeo; algunos dirán que no deberíamos involucrarnos. Pero quiero que esta Comisión apoye a las personas donde más importa. Si a los europeos les importa, a Europa le importa», añadió Von der Leyen, dejando claro que, pese a no tener competencias en la materia, la nueva Comisión Europea pondrá en marcha herramientas para revertir esta crisis.

La estrategia que propone, nunca ensayada antes en la Unión Europea, incluye un primer paso «inmediato» consistente en inyectar liquidez en el mercado, para permitir a los Estados miembros duplicar las inversiones previstas en la política de cohesión en viviendas asequibles.

Además, revisará las normas sobre ayudas estatales para permitir medidas de apoyo al sector, especialmente para viviendas sociales y asequibles, además de energéticamente eficientes.

Algo de todo esto llegó ya el lunes 15 de julio, cuando el Banco Europeo de Inversiones (BEI), en línea con lo que pocos días después anunciaría la ya reelegida presidenta de la CE, comunicó que había firmado con el Institut Català de Finances (ICF) un préstamo de 163 millones de euros destinado a financiar la construcción en Catalunya de vivienda en régimen de alquiler a precios asequibles y con altos estándares de eficiencia energética.

Se trata, avanzó el BEI, del primer tramo de un préstamo total de 490 millones de euros que cuenta con el respaldo del programa InvestEU de la Unión Europea, y está previsto que pueda financiar la construcción de más de 4.300 viviendas asequibles de protección oficial (VPO) en régimen de alquiler de las que se beneficiarán más de 10.000 personas. Se espera que las viviendas estén terminadas entre la firma del préstamo y mediados de 2028.

«El acceso a una vivienda a precios asequibles y respetuosa con el medioambiente se ha convertido en una primera necesidad en muchas regiones europeas y es una de las prioridades estratégicas del BEI», aseguraba en el comunicado de esta inversión Gilles Badot, director de Operaciones para España y Portugal del BEI.

La música que llega desde las instituciones europeas -que ha puesto la crisis de la vivienda en el mismo plano de prioridades en el que se encuentra la reindustrialización, la autonomía estratégica, la industria de defensa, la descarbonización, las pymes y la reducción de las cargas administrativas a empresas- es algo que «no sorprende, porque con los fondos Next Generation EU ya había una parte para construir vivienda social, que hemos agotado, y rehabilitación de viviendas, que no hemos utilizado completamente», analiza Josep Maria Raya, catedrático de Economía Aplicada de Tecnocampus-UPF y director de la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur.

«Es bueno que Von der Leyen lo encare -prosigue Josep Maria Raya-, porque no es solo un problema de España, sino de todas partes. El problema de la vivienda es genérico, y es la consecuencia de que se hayan primado las prioridades de los propietarios antes que las de los inquilinos».

«A nivel mundial -explica este catedrático de Economía-, el propietario ha ido ganando, y eso se ha mezclado con la globalización, el turismo, la gentrificación... y ha agravado el problema en las áreas altamente pobladas, donde todo el mundo quiere estar, generando tensiones. En España, toda la tensión está en el mercado del alquiler privado».

Una tensión que se ha querido rebajar, en el caso español, echando mano de nueva legislación y regulaciones. Poco más de un año después de que entrase en vigor la Ley de Vivienda, sin embargo, la falta de oferta y los precios al alza persisten en el mercado residencial. ¿Por qué no se ha logrado lo que el legislador pretendía, al impulsar medidas como los topes en el precio del alquiler para zonas residenciales declaradas como ‘tensionadas’?

Josep Maria Raya aprovecha el reciente anuncio de la presidenta de la Comisión Europea, que adelanta medidas esencialmente de apoyo financiero e inversión, para contrastarlo con las recetas que buscan en la regulación y el control una solución a este problema de acceso a la vivienda: «Legislar es una aproximación gratuita, con coste cero, efectista, pero poco efectiva, y lo que hará el inversor ante esto será irse».

Poner dinero encima de la mesa, como avanza la CE y como ya está haciendo el BEI, por contra, ni sale gratis ni es capaz de despertar tantas pasiones, pero se traduce en resultados tangibles y medibles. «Cada año -destaca Josep Maria Raya- se generan 285.000 hogares en España, pero se construyen 110.000 viviendas. Los primeros años después de la crisis de 2008 quizás tuvo sentido, para absorber todo el stock de vivienda que había, pero eso ya no es así, y estamos tensionando el mercado nosotros mismos».

«Tenemos el mercado del alquiler totalmente colapsado -añade- porque no ponemos oferta: no se construye, no hacemos alquiler social. La mejor manera de que el propietario pierda poder es que ese propietario no monte un cásting cuando pone una vivienda en alquiler, y eso solo se consigue con oferta y competencia. Pero si solo le pones regulación, el inversor sale y busca otros lugares».

Emma Monlleó, vicepresidenta del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de la província de Tarragona y cogerente de Finques Tarragona, coincide en el diagnóstico: «La Ley de Vivienda ha tenido unos efectos contrarios a los que perseguía, porque hoy, un año después, hay menos oferta de pisos de alquiler».

Por un lado, «los pequeños inversores que compraban viviendas para alquilar, como que Catalunya es la única comunidad autónoma que ha fijado un tope al precio del alquiler y su rentabilidad puede salir perjudicada, están invirtiendo ya fuera de Catalunya».

Por otro lado, «la inseguridad jurídica que crea este tipo de intervención -prosigue Emma Monlleó- no ayuda a animar a que los propietarios pongan el piso en alquiler. Están equiparando con grandes empresas a unos pequeños propietarios para los que el alquiler es un complemento de su pensión».

«El pequeño propietario -insiste Emma Monlleó- ve cómo suben los gastos de comunidad, el IBI, los costes de mantenimiento... y mientras tanto tienen un tope de precio, con lo cual no pueden repercutir estos incrementos, porque los gastos han subido más que el IPC».

También en su caso defiende medidas que busquen aumentar la oferta por la vía de incentivar la inversión, antes que regular la oferta ya existente: «Hay mucha necesidad de vivienda social y asequible, y espero que las administraciones públicas inviertan en ello, que sea un objetivo. Más oferta en el mercado es lo que haría bajar los precios».

Desde la Associació de Promotors de Catalunya (APCE), su presidente, Xavier Vilajoana, se suma al análisis: «Los objetivos de la Ley de Vivienda no se han conseguido, y lo que pretendía el legislador no se cumple porque, para variar, no escucha».

«Lo primero -prosigue Xavier Vilajoana- es tener claros los conceptos. Tenemos tres tipos de vivienda. El primer tipo es la vivienda social, que le corresponde desarrollar a la Administración Pública. En segundo lugar está la vivienda asequible, donde incorporo la vivienda de protección oficial. En tercer lugar está la vivienda libre».

«Pero resulta -explica- que la vivienda asequible se termina juntando con la vivienda social, cuando la asequibilidad es un concepto que alude al esfuerzo que ha de hacer una familia para acceder a esa vivienda, que se fija en un máximo del 40% de la renta disponible del adquiriente, mientras que la vivienda social es aquella que necesita la gente sin recursos, claramente vulnerable, tanto de venta como de alquiler».

«Hace demasiado tiempo -lamenta Xavier Vilajoana- que se está legislando tapando agujeros, tapando la ineficiencia que han tenido las administraciones públicas en los últimos quince años. Al margen de que el parque de vivienda de protección oficial es apenas del 2,5%, en el caso de la vivienda social, las administraciones han creado poquísima. Ante esto, intentar regular el mercado de renta libre para que sea social o asequible es una animalada».

«El sector privado ha de ganar -destaca el presidente de APCE-, y construir cuesta lo que cuesta. En los últimos años, un 80% de la vivienda de protección oficial en Catalunya la han hecho promotores privados, con un precio limitado de venta pero sin un precio limitado de costes».

También la clave aquí, en su opinión, es aumentar la oferta, construyendo nueva vivienda. «Las transacciones de segunda mano -explica- no generan nueva vivienda. Hace falta obra nueva para cubrir las necesidades de los nuevos hogares, y se construyen muchas menos viviendas de las que serían necesarias. En Catalunya se crean anualmente 25.000 hogares nuevos, mientras que el ritmo de nuevas viviendas es de 14.000 al año. Ese es uno de los motivos por los que la edad de emancipación es cada vez más alta».

Esta semana, la Càtedra APCE-UPF Habitatge i Futur publicó un monográfico donde se destaca que la edad de emancipación de los jóvenes catalanes se encuentra hoy en los 29,8 años, una cifra ligeramente inferior a los 30,3 años de la media española, pero cuatro años por encima de la media europea (UE-27), que se sitúa en los 26 años.

Entre los factores que retrasan esta emancipación juvenil se encuentran, señala el estudio, «la precariedad laboral, la tasa de temporalidad, el incremento del precio de la vivienda, las restricciones al crédito junto con unos sueldos estancados, la nueva regulación del mercado de alquiler y la dificultad de acceso a la vivienda de protección oficial».

Llegados a este punto, Xavier Vilajoana apunta algunas soluciones: «En primer lugar, invertir de verdad dinero en políticas de vivienda, con financiación, medidas fiscales... Presupuestariamente se ha de notar. No puede ser que la inversión pública en Vivienda sea el 1,5% del presupuesto, mientras en Educación es del 20%; esa cifra debe aumentar. Y en vivienda social, la Administración se tiene que mojar y proveer de ella a la sociedad».

«En segundo lugar -prosigue el presidente de APCE- es necesaria una mayor agilidad en la generación de suelo, porque sin suelo no se pueden hacer viviendas. Además, un factor para la vivienda asequible es el precio del suelo. Cuanto más barato sea, o por ejemplo si la administración pública te lo regala, más ayudará a hacer viables esas promociones. Pero si nos limitamos a topes, no vemos lo que sucede por debajo». El tercer ingrediente, por último, es la «agilidad en la tramitación de licencias».

Pero... ¿no fue ese cóctel de financiación masiva, suelo a mansalva y tramitaciones por la vía rápida lo que nos llevó en su momento a la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008? Xavier Vilajoana rechaza de plano que pueda plantearse hoy nada similar: «La burbuja no fue que se construyese en desmedida, sino allí donde no hacía falta y con un intrusismo profesional enorme. Fue una fiesta global. Si hubiese habido el control que hay actualmente, no se hubiera producido, porque se harían muchas más viviendas, pero donde toca y controladamente. En ningún caso, construyendo más, se puede llegar a una burbuja como la de 2007».