Invertir en tierras. El mercado de tierras de cultivo asiste desde hace tiempo a la entrada de unos actores que se acercan al sector primario con la lógica y las formas del inversor profesional. Fondos que esperan retornos a su inversión de entre el 5% y el 10% anual, y que tan pronto se suben al boom mundial de la almendra -comprando tierras, plantando y explotando este cultivo-, como se bajan del tren para pasarse al último cultivo con perspectivas de buenas rentabilidades. Hoy, pistachos y olivas. Mañana otro cultivo, donde sea.
En su reciente Informe de Suelo Agrario en España, Tinsa Research radiografía la evolución de los precios del suelo agrario en España entre los años 2018 y 2023, clasificados por tipo de cultivo. Las diferencias entre ellos son notables, con ejemplos en los que se observa claramente el impacto de estos fondos de inversión.
Es el caso de los frutales no cítricos (frutales de hueso, de pepita, carnosos y de fruto seco), donde encontramos la tasa de crecimiento más baja de todo el estudio (-0,6% en las fincas de regadío, hasta situarse en una media de 39.300 euros por hectárea), acompañada de la revalorización más alta también en este estudio (+3,4% y 22.400 euros por hectárea para las fincas de secano).
Esta diferencia responde, según el análisis de este estudio, a la fuerte presencia de frutas de hueso y pepita en las tierras de regadío, con unos cambios en las preferencias de los consumidores que han reducido las ventas (aunque con una recuperación de la rentabilidad en 2023) y con inversiones que requieren entre 20 y 25 años para ser amortizadas.
Por contra, las fincas de secano cuentan con un peso importante de los frutos secos, donde la almendra ha vivido momentos de alta rentabilidad, relevada ahora por el pistacho, que requiere siete años para alcanzar la plena producción, con necesidades de inversión y conocimientos técnicos elevados. Unas inversiones que están llevando a cabo, en un número creciente, esos agentes distintos a los actores que tradicionalmente han operado en el sector primario.
Lo explica Sandra Climent, vicepresidenta de la Comissió Agro del Col·legi d’Economistes de Catalunya (CEC) y directora del Observatori d’Economia Agroalimentària: «Está sucediendo lo que ya ha pasado anteriormente en los EEUU. Con una previsión de aumento de población mundial en 2050 de hasta 10.000 millones de habitantes, van a ser necesarios más alimentos».
A esta lógica a largo plazo se le suma otra, vinculada a las dinámicas de los mercados financieros: «Con tipos de interés bajos, el campo ha sido un sector atractivo para invertir», prosigue Sandra Climent. Aunque esas inversiones en fincas rústicas no siempre han tenido finalidades agrícolas. «La inversión en fotovoltaica -señala esta economista- es una fuente de ingresos superior, pero hay que buscar un equilibrio, porque tierras fértiles hoy, tras veinte años de fotovoltaica, no se podrán cultivar. Si no riegas ni labras, costará mucho producir, y el impacto medioambiental que puede tener todo esto es muy grave».
«Destruir la agricultura o la ganadería -prosigue- hace que destruyamos las zonas de interior, su sostenibilidad social. No podemos dejar a los territorios desabastecidos. Cuando estas inversiones buscan rentabilidades de entre un 5% y un 10% anual, esos fondos de inversión se convierten en fondos buitre. Si están explotando las tierras, no tiene ningún impacto negativo, porque la inversión en el campo es necesaria. En el campo hay que invertir, pero esto ha de dar un retorno a la sociedad».
Los frutos secos han sido en los últimos años y siguen siendo un cultivo con altas rentabilidades
«No es lo mismo -razona- un agricultor que un inversor. El inversor nunca quiere perder, suele querer un retorno inmediato y es difícil que aguante dos años de pérdidas», tal y como no es raro que suceda en el sector primario, muy condicionado por factores climáticos, de plagas o de volatilidad en el precio de carburantes y productos fitosanitarios.
Del mismo parecer es Josep Carles Vicente, responsable de Fiscalidad de Unió de Pagesos, que constata las primeras distorsiones en el mercado de las tierras agrícolas tras la irrupción de estos inversores: «Los primeros ejemplos los tuvimos con los forrajes, cuando empresas árabes compraron deshidratadoras en el Urgell y, a partir de aquí, empezaron a hacer contratos con los agricultores hasta que, cuando controlaron el mercado, provocaron una caída de precios».
«Ahora -prosigue Josep Carles Vicente-, en lugar de los agricultores, son los fondos de inversión los que están gestionando estas hectáreas de terreno, y los veremos entrar en el maíz y en otros cultivos. Algo similar ha sucedido con la fruta, donde desde hace cinco o diez años, quienes hacían de compradores y vendedores han pasado ahora a ser también productores, captando dinero de fondos de inversión y teniendo una capacidad productiva grandes, con la que pueden influir en el precio del mercado. Es algo que ahora empezamos a verlo también con la huerta».
«Todo esto -analiza este responsable de Unió de Pagesos- provoca una distorsión del mercado, tanto en valor como en arrendamiento, que hace que el agricultor empiece a tener un problema de acceso a la tierra. Eso va en contra del modelo de agricultura ligada al territorio que defendemos en Unió de Pagesos, y se tendría que hacer todo lo posible por revertirlo».
De lo contrario, asegura que lo que llega es «un modelo que no liga a la gente al territorio, con trabajadores que entran y salen de él, pero sin conexión, como sucede con los 200 trabajadores diarios que entran y salen del Priorat. Es unj modelo que es rentable hasta que deja de serlo, y que cuando eso sucede no da ninguna garantía de que no se deslocalice. El modelo tradicional, por contra, no se deslocaliza, pero es más lento».
El sector primario, sin embargo, está sujeto hoy a importantes cambios, a escala global, de los cuales es difícil mantenerse al margen. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, explica que «el sector agrario en España se halla inmerso en una transformación para incrementar la eficiencia de las explotaciones».
La rentabilidad anual esperada por los fondos de inversión oscila entre el 5% y el 10%
«Actualmente -asegura Cristina Arias- enfrenta retos importantes como la reducción de la productividad de la tierra por el cambio climático y la escasez de agua, el relevo generacional, la competencia asimétrica de las importaciones y cambios en las preferencias de la demanda, que generan variabilidad a corto plazo en los retornos de cultivos a largo plazo».
En este sentido, «el cambio climático -señala- está mermando la producción de todos los cultivos, pero tiene especial incidencia en las modalidades de secano, que son más sensibles a su entorno natural. Esto hace que las fincas con acceso a agua sean más codiciadas porque garantizan cierta estabilidad en el riego y, con ello, en la productividad de la tierra».
«Este hecho -añade- incrementa el valor de los cultivos de regadío y está impulsando la búsqueda de técnicas que permitan un uso eficiente del agua». Eso lleva a que «los incrementos en el valor del suelo se concentran en las fincas con acceso a agua y en los cultivos con posibilidades de transformación».
A todo esto se añade que «el relevo generacional -destaca Cristina Arias- es escaso e impulsa el abandono de fincas, si bien esto deriva en su arrendamiento para huertos solares o su venta a agentes especializados. Todo ello genera oportunidades de inversión y fomenta la evolución del sector hacia una nueva estructura más concentrada, mecanizada e integrada verticalmente, con consecuencias en la selección de cultivos».
Unas oportunidades que estos fondos de inversión han detectado y van a seguir explorando. «Por supuesto que la agricultura ha de crecer de escala -admite Josep Carles Vicente-, pero si no somos capaces de que los payeses hagan las inversiones, ¿quién las hará? Todo lo que sean producciones que se puedan mecanizar, caerán en manos de grandes corporaciones».
Llegados a este punto, si la capacidad financiera es el factor determinante, un escenario parecido al que se observa con la gentrificación de los núcleos urbanos puede reproducirse en los entornos rurales. «Esto llegará. No nos daremos cuenta, y llegará», vaticina Josep Carles Vicente.
