La Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) prevé un régimen fiscal especial por el que pueden optar determinadas entidades cuya actividad principal sea el arrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana.
Tal y como se desprende del preámbulo de dicha norma, el objetivo principal de este régimen especial es impulsar el mercado del alquiler en España, elevando su profesionalización, y posibilitar el acceso al pequeño inversor a la inversión inmobiliaria profesionalizada (otorgándole liquidez y eliminando o mitigando la doble imposición que habitualmente surgiría en caso de que invirtiera directamente en una sociedad inmobiliaria en régimen general).
El régimen SOCIMI no ha estado exento de críticas por diversos sectores debido a las particularidades fiscales que le resultan de aplicación. Sin embargo, no es correcto afirmar que las SOCIMI estén completamente exentas de tributación directa. A continuación, trataremos de exponer, en términos generales, los requisitos que deben cumplir estas sociedades, así como su tributación y la de sus accionistas residentes fiscales en España.
En este sentido, las SOCIMI deben cumplir determinados requisitos de inversión: al menos el 80% de su activo debe estar formado por bienes inmuebles destinados al arrendamiento, terrenos para la promoción de inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento, o participaciones en filiales ‘cualificadas’ (es decir, filiales dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles y que cumplan con una política de distribución de dividendos análogas a la que explicaremos más adelante: ‘activos aptos’).
Estos bienes inmuebles o participaciones en filiales cualificadas deben ser mantenidos por la SOCIMI durante un periodo mínimo de tenencia de tres años (por ejemplo, el inmueble debe estar arrendado durante un período mínimo de tres años -puede computarse en dicho periodo el tiempo que el inmueble ha estado ofrecido en arrendamiento con el límite de un año-).
Asimismo, y en línea con lo anterior, al menos el 80% de las rentas de cada ejercicio deben proceder del arrendamiento de bienes inmuebles, o de dividendos procedentes de filiales ‘cualificadas’.
El cumplimiento de estos requisitos, entre otros, permite a las SOCIMI tributar a un tipo impositivo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades (IS). No obstante, las SOCIMI pueden quedar sujetas al tipo impositivo general del 25% en determinados supuestos, entre otros, en la parte correspondiente a la renta generada de la venta de activos aptos (por ejemplo, inmuebles) que no hayan cumplido con el periodo mínimo de tenencia de tres años o por la parte proporcional de la ganancia obtenida en la venta de activos generada antes de la aplicación del régimen SOCIMI.
Ahora bien, las SOCIMI se encuentran obligadas al cumplimiento de una estricta política de distribución de dividendos, dado que deben distribuir al menos (siempre que la norma mercantil lo permita) el 100% de los beneficios recibidos de sus filiales cualificadas, el 50% de los beneficios procedentes de la transmisión de activos aptos (siempre que el 50% restante se reinvierta en activos aptos, dado que, de lo contrario, el 50% restante deberá ser objeto de distribución) y el 80% del resto de los beneficios obtenidos (por ejemplo, por la actividad de arrendamiento de inmuebles). Esta obligatoriedad de distribución de dividendos genera que las SOCIMI no puedan acumular excesivos beneficios que hayan quedado sujetos al tipo del 0%.
El régimen SOCIMI significa, en resumen, que la tributación derivada de la explotación en arrendamiento y venta de los inmuebles no recae directamente en las SOCIMI, sino que se acaba trasladando a sus accionistas (estando sujetos a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a unos tipos impositivos de entre el 19% y el 30%, y por el IS a un tipo, con carácter general, del 25% -sin posibilidad de aplicar la exención para evitar la doble imposición, como podría suceder en el régimen general-).
Es decir, el régimen SOCIMI genera una mayor liquidez en sede de los accionistas como consecuencia de la obligatoriedad de la distribución de gran parte de los dividendos obtenidos por la SOCIMI y, generalmente, supone una efectiva tributación en sede de estos. Como hemos indicado anteriormente, el trasfondo que justifica el régimen especial (como sucede con otros regímenes REIT de nuestro entorno) es, en definitiva, favorecer el acceso del pequeño inversor al mercado inmobiliario profesionalizado, otorgándole liquidez y eliminando la doble imposición.
Es más, para disuadir a las SOCIMI de la no distribución plena de beneficios a sus accionistas, se prevé una tributación a un tipo del 15% sobre los beneficios que no sean objeto de distribución, así como a un tipo del 19% para los dividendos distribuidos a accionistas significativos (i.e. con una participación superior al 5%) cuando éstos estén exentos o tributen a un tipo efectivo de gravamen inferior al 10% en sede del accionista.
Todo ello a efectos de garantizar que, si bien a las SOCIMI les resulta aplicable, por lo general, un tipo impositivo del 0%, la tributación de su actividad se traslade de forma efectiva a sus accionistas.
Carlos Sancho Asociado senior de Tributario en Garrigues
