No hay viviendas para todos. Aunque la población apenas crece, la demanda sigue subiendo porque vivimos más y más gente vive sola. Poder acceder a una vivienda asequible es esencial para la paz social.
La política busca soluciones y sin duda todo el mundo tiene buenas intenciones. Todos los políticos están a favor de precios razonables. ¿Entonces qué pasa? ¿Por qué no hay suficientes viviendas asequibles?
Para tener más viviendas, hay que construirlas. Si se construye demasiado, el precio baja, pierden los inversores y ganan los inquilinos. Si se construye demasiado poco, ganan los inversores y pierden los inquilinos. O sea, si quieres ayudar a los ciudadanos con bajo poder adquisitivo, primero hay que incentivar la inversión y después el arrendamiento.
La inversión puede ser pública o privada. Como España es un país rico pero no tanto, la inversión privada es necesaria. Sin ella no habrá vivienda nueva. Si la inversión se dirige hacia la rehabilitación, el número de viviendas no aumenta pero el alquiler sí, porque una mejora de la vivienda la revaloriza.
Hay gente que no quiere promociones nuevas. Su prioridad es la protección del medio ambiente o la necesidad de rehabilitar lo que hay. Es totalmente razonable pero por desgracia no ayuda a resolver el problema para las personas que necesitan un techo. Si una ciudad tiene la mala suerte de que su administración frene las nuevas urbanizaciones, estará condenada a viviendas caras y habrá una huida de las familias a los pueblos cercanos con viviendas más baratas.
Otros están a favor de nuevas promociones pero con condiciones. Una es la obligación de crear vivienda social. Los políticos buscan una solución híbrida, obligando a los promotores a dedicar parte de su promoción a vivienda social. El problema es que esta exigencia frena la inversión, porque el promotor tiene miedo de que sus compradores no lo quieran. El futuro propietario no lo ve como una buena inversión.
Poder acceder a una vivienda asequible es esencial para la paz social
Otra es exigir cada vez más garantías que generan trabas burocráticas y altos costes financieros. El resultado es que el pequeño promotor desaparece. No tiene suficientes recursos. Solo los grandes promotores con mucho capital pueden pagar consultores, producir avales bancarios y esperar hasta tener todas las licencias. Pero sin los pequeños promotores no habrá suficiente vivienda.
La consecuencia es que no se construye suficiente y por lo tanto el precio de la vivienda está por las nubes. La única manera de bajarla es crear más oferta que demanda.
Pero esto no es todo. También necesitamos arrendadores. La mayoría de los arrendadores son pequeños propietarios que buscan una renta pasiva para completar su pensión. Compran una vivienda para alquilarla. Esto es una buena idea porque no se sabe si en un par de décadas el Estado tendrá dinero para pagar las pensiones. Estas personas que ponen sus ahorros al servicio del mercado de alquiler son esenciales. La mala noticia es que están subiendo el precio del alquiler.
Otra vez es un problema de oferta y demanda. Hay mucha demanda y poca oferta. La falta de vivienda nueva juega un rol importante pero lo que empeora la situación es la ‘huelga de propietarios’. Lo que era una inversión segura, ahora es tal vez una inversión de alto riesgo. El riesgo de okupas, el riesgo de morosos, el riesgo de control de precios a pesar de una inflación galopante, etc. Están de huelga porque no quieren firmar contratos a largo plazo. Obligar no es solución porque frenará aún más el mercado.
Conclusión: necesitamos urgentemente incentivar y acelerar la construcción de viviendas nuevas y reducir el riesgo para los inversores, pero en España lo que está ocurriendo es lo opuesto, porque los políticos buscan formas de controlar el mercado, y forzar la mano de promotores e inversores con consecuencias catastróficas para la gente que necesita un techo. Aunque parezca contradictorio, ayudar a promotores e inversores beneficia a la gente necesitada porque una sobreoferta, y no el control de los alquileres, hará bajar los precios.
Armand Bogaarts, emprendedor